Hotelaria em Portugal: um mercado mais maduro, um investimento mais exigente

Foi precisamente sobre esta mudança que conversei recentemente com Rodrigo Machaz, fundador e managing director da Memmo Hotels. Ao cruzarmos a experiência de quem desenvolve e opera hotéis com a perspetiva de quem acompanha investidores na procura e estruturação de oportunidades, chegámos a uma conclusão: o potencial continua a existir, mas investir bem em Portugal exige hoje maior preparação, conhecimento do mercado e flexibilidade. Os números ajudam a perceber porquê. Portugal é hoje o quarto mercado europeu mais atrativo para investimento hoteleiro e Lisboa ocupa a sexta posição entre as cidades europeias, segundo a CBRE. Só no primeiro semestre deste ano, o investimento em hotelaria atingiu 512 milhões de euros, 96% dos quais de origem estrangeira. Do lado da procura, o país aproxima-se dos 35 milhões de visitantes anuais e das 90 milhões de dormidas, 67% das quais de não residentes. Há, portanto, razões para continuar a olhar para Portugal. Mas há também uma realidade que qualquer investidor deve reconhecer: o mercado amadureceu. É hoje mais competitivo, mais caro e operacionalmente mais exigente. E isso significa que investir bem exige fazer o trabalho de casa. 1. Começar pelo que não se consegue controlar Um projeto hoteleiro começa naturalmente pela localização, pelo ativo e pelos números. Mas, em Portugal, deve começar também por uma análise muito rigorosa de tudo aquilo que poderá condicionar o calendário do investimento. O licenciamento continua a ser um dos principais desafios. Dependendo da localização e das características do imóvel, um projeto pode envolver diferentes entidades e condicionantes - municípios, ambiente, património, arqueologia ou áreas protegidas - e os respetivos prazos nem sempre são fáceis de antecipar. A disponibilidade e o custo da construção são outros fatores a considerar num mercado com muitos projetos em desenvolvimento. Por isso, é essencial incorporar estes fatores na decisão desde o início, testando diferentes cenários e trabalhando com calendários e margens financeiras realistas. É também por isso que reabilitar e reposicionar um imóvel existente, sobretudo quando já reúne condições para utilização hoteleira, pode ser particularmente interessante, reduzindo algumas das incertezas associadas a um desenvolvimento de raiz. Num mercado onde o tempo tem um valor económico muito concreto, isso deve entrar na equação. 2. Pensar no modelo de negócio, não apenas no hotel Outro ponto importante é que investir em hotelaria não significa necessariamente ser simultaneamente proprietário do imóvel, operador e detentor da marca. O setor evoluiu significativamente e existem hoje diferentes formas de estruturar um investimento. O modelo tradicional de owner-operator continua a existir, mas convive cada vez mais com estruturas que separam a propriedade imobiliária - a PropCo - da operação - a OpCo. O proprietário pode deter o ativo e contratar um operador; o operador pode assumir a exploração mediante o pagamento de uma renda; ou a propriedade pode manter o P&L e celebrar um contrato de gestão com uma marca ou operador especializado. São modelos diferentes, com perfis de risco, necessidades de capital e níveis de envolvimento também distintos. Seja qual for o modelo, considero essencial envolver o operador desde cedo. Decisões tomadas durante o projeto - das áreas comuns ao back-of-house, wellness ou restauração - têm impacto direto na eficiência futura do hotel e podem evitar alterações dispendiosas mais tarde. 3. O hotel pode estar pronto. E as pessoas? Há uma frase da minha conversa com Rodrigo Machaz que resume particularmente bem um dos maiores desafios atuais da hotelaria: podemos construir um excelente hotel, mas o edifício é apenas o hardware. As pessoas são o software. Num setor em que a experiência depende profundamente do serviço, os recursos humanos são cruciais. Em alguns destinos, o desafio já não é apenas recrutar, mas garantir que as pessoas conseguem encontrar alojamento a uma distância razoável e a preços compatíveis com os seus rendimentos. Isto obriga a alargar a due diligence. Além da procura, concorrência, ADR, RevPAR ou custos de construção, é preciso perceber de onde virão as equipas, quanto custará recrutá-las e retê-las e, em determinados projetos, equacionar até soluções de alojamento para os trabalhadores. 4. Procurar novas formas de tornar o capital mais eficiente Com custos de desenvolvimento que podem atingir cerca de 300 mil euros por quarto, segundo a estimativa partilhada por Rodrigo Machaz durante a nossa conversa, a eficiência do capital ganha importância. Modelos como o furniture as a service, já utilizados noutros mercados, permitem substituir a aquisição inicial de mobiliário e FF&E por uma solução de leasing, distribuindo esse investimento ao longo da operação. Não será adequado a todos os projetos, mas levanta uma questão interessante: num setor intensivo em capital, será que tudo aquilo que tradicionalmente constitui CapEx tem necessariamente de continuar a sê-lo? 5. Olhar para além dos mercados óbvios, mas estudar primeiro a procura Lisboa e Porto continuam no radar do capital internacional, mas Portugal oferece uma geografia de investimento muito mais diversificada, da Madeira e Açores à Costa da Prata e Costa Vicentina. Descobrir o próximo destino, porém, não deve significar chegar antes de existir mercado. Antes de investir é fundamental avaliar procura, sazonalidade, acessibilidades, recursos humanos e capacidade para sustentar a operação ao longo do ano. Há uma diferença importante entre estar na linha da frente e ser pioneiro. Um mercado mais exigente pode ser também um mercado melhor Depois de anos marcados pela chegada de novos turistas, investidores, marcas e destinos, a hotelaria portuguesa entrou num ciclo de maior maturidade. A crescente presença de operadores internacionais e investidores institucionais aumenta a concorrência, mas também eleva os padrões de qualidade e profissionalização do setor. As oportunidades continuam a existir. O que mudou foi o grau de exigência para as identificar e transformar em bons investimentos. Num mercado mais maduro, preparação e conhecimento não são apenas formas de reduzir o risco. São parte da própria oportunidade.

CONTEÚDO EXCLUSIVO PARA ASSINANTES