Portugal quer mais habitação. Resta saber se quer os investidores que a tornam possível

Sem ignorar o impacto que o enquadramento de licenciamento continua a ter sobre o ritmo do investimento e produção de habitação, apesar das iniciativas recentes, focamo-nos aqui na fiscalidade, que consideramos ser um fator igualmente decisivo na hora de aportar capital ao mercado imobiliário português. O sistema fiscal comporta duas dimensões essenciais para a atração de capital: por um lado, o enquadramento fiscal em vigor, mas por outro, o enquadramento fiscal percecionado pelos investidores, influenciado não só pela forma como o país comunica, mas também como interpreta e aplica as suas regras. As jurisdições reconhecidas pela sua atratividade trabalham estas duas dimensões de forma integrada. Portugal, porém, não o faz plenamente.As medidas fiscais da estratégia Construir Portugal representam passos positivos. Referirmo-nos, a título de exemplo, à taxa reduzida de IVA a 6% nas empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação própria permanente do comprador ou arrendamento a rendas acessíveis, à isenção de IRS sobre mais valias reinvestidas em imóveis destinados a esse tipo de arrendamento e à redução das taxas de IRS e IRC aplicáveis a rendas habitacionais até 2029.Mas subsistem questões estruturais que continuam a limitar a competitividade do investimento:Na dimensão normativa, o IVA, um custo não dedutível na promoção residencial, permanece um dos principais fatores de encarecimento dos projetos, agora atenuado pela possibilidade de aplicação de uma taxa reduzida de 6% quando as vendas se enquadrem no conceito de valores moderados (até aproximadamente 660 mil Euros, em 2026). Da mesma forma, outros regimes continuam a trazer dúvidas à decisão de investir, como o seja a persistência da Derrama Estadual, aplicável progressivamente a lucros acima de 1,5 milhões de Euros ou as taxas agravadas de IMT e IMI ideologicamente aplicáveis a investidores oriundos de grande parte do Médio Oriente ou que organizem os seus investimentos através de sociedades ou fundos em jurisdições “offshore”, mesmo quando estas tenham acordos em matéria fiscal com Portugal. Estas normas, de legalidade questionável, afastam ou criam barreiras à entrada de novos investimentos, de forma desproporcional e injustificada. Na dimensão percecionada, persistem fragilidades que não contribuem para uma leitura positiva do sistema fiscal: a relação pouco colaborativa entre a Autoridade Tributária (AT) e os contribuintes, ilustrada por episódios recentes de incerteza como na aplicação da taxa reduzida de IVA na reabilitação urbana, transmite aos investidores um sentimento permanente de risco e incerteza. A instabilidade interpretativa por parte de uma AT que evolui e altera livre e inconsequentemente a sua leitura das normas fiscais reforça esta perceção, quando o que se exige é precisamente o contrário: confiança e previsibilidade. Não surpreende, por isso, a crescente procura por mecanismos de seguro de risco fiscal destinados a mitigar incertezas na aplicação prática das normas tributárias pela AT.Se Portugal quer realmente atrair capital para reforçar a capacidade de execução da oferta habitacional, precisa de mais do que alterações legislativas avulsas, de difícil interpretação e sistematização no ordenamento jurídico. Precisa de aprimorar não só a dimensão normativa, mas também de alterar a perceção que os investidores têm atualmente do sistema fiscal português, transmitindo uma mensagem de clareza, estabilidade e colaboração entre a AT e os contribuintes.As jurisdições europeias de referência não o são por acaso. Construíram, ao longo de décadas e com intenção estratégica, uma reputação de estabilidade e competitividade fiscal, suportada por políticas consistentes e ecossistemas favoráveis ao investimento. Em Portugal, esse alinhamento não existe. E, enquanto assim for, continuará a querer mais habitação sem o demonstrar plenamente aos investidores que a podem tornar possível.

CONTEÚDO EXCLUSIVO PARA ASSINANTES