A estratégia que falta para resolver a crise da habitação

No entanto, continuamos a discutir soluções como se fossem alternativas entre si. Reabilitar ou construir? Densificar ou criar novas centralidades? A verdade é que nenhuma destas respostas, por si só, conseguirá resolver um problema desta dimensão. Já identificámos várias soluções. Agora, temos de as integrar numa estratégia pública consistente e de longo prazo, capaz de aumentar a oferta de forma sustentada. Ao falarmos de reabilitação urbana, todos concordamos que faz sentido recuperar o património edificado antes de ocupar mais território. Há um parque construído significativo, já servido de infraestruturas e serviços, que continua subaproveitado ou em degradação. Recuperá-lo é, ao mesmo tempo, política de habitação, de património e de sustentabilidade. O problema é a escala. A reabilitação opera, por natureza, projeto a projeto, num processo mais lento e tecnicamente mais exigente do que a construção nova. Cada intervenção representa uma oportunidade para requalificar um bairro e preservar património, mas dificilmente conseguirá, por si só, responder a um défice habitacional medido em centenas de milhares de fogos. Porém, isto não diminui a sua importância, antes mostra-nos que devemos concentrá-la onde acrescenta maior valor urbano e patrimonial. É precisamente por isso que a construção nova assume, igualmente, um papel central. Segundo dados do estudo “Realty Premium Market” da Porta da Frente Christie’s International Real Estate e da NOVA SBE, Portugal continua a construir cerca de 4,2 fogos por cada mil habitantes, bastante abaixo da média europeia de 7,1, o que demonstra que o desafio está longe de ser resolvido. Porém, construir mais não pode significar a expansão desregulada da cidade, pois isso tem um custo que raramente é contabilizado: exige mais infraestruturas, aumenta a dependência do automóvel e exerce maior pressão sobre o território. A prioridade deve passar por aproveitar melhor o solo urbano infraestruturado e com acesso a serviços. Isso significa preencher vazios urbanos, desenvolver terrenos urbanizáveis dentro da malha consolidada e, onde exista capacidade para tal, promover uma densificação equilibrada, sobretudo em zonas bem servidas por transportes, equipamentos e emprego. Construir de novo deve ter como objetivo melhorar a cidade que já existe, aumentando a oferta sem comprometer a qualidade urbana. Mesmo assim, pensar apenas dentro dos limites atuais das grandes cidades dificilmente permitirá responder, de forma duradoura, à pressão que continua concentrada em Lisboa e no Porto. Temos de olhar para o território como um todo e criar novas centralidades capazes de fixar população com qualidade de vida. A verdade é que não podemos simplesmente repetir o modelo de “cidade-dormitório”. Temos de desenvolver cidades verdadeiramente completas, com emprego, escolas, serviços de saúde, comércio e boas ligações de transporte. Uma linha ferroviária rápida e fiável, por exemplo, pode alterar profundamente a atratividade de um território, mas terá de vir acompanhada pelo investimento necessário nos serviços públicos e privados que permitem às famílias construir o seu projeto de vida nesses locais. Uma cidade policêntrica, com vários núcleos fortes e autossuficientes, é mais resiliente e mais eficiente do que uma cidade excessivamente concentrada nos seus centros históricos. Ao criar alternativas credíveis para viver fora das zonas de maior pressão, reduz-se a competição pelo stock habitacional e promove-se um desenvolvimento territorial mais equilibrado. No fundo, estas três vias complementam-se. A reabilitação melhora e preserva o património existente; a construção nova permite aumentar a oferta à escala de que o país necessita; e as novas centralidades ajudam a redistribuir essa oferta ao reduzir o stress sobre os mercados mais pressionados. Em conjunto, constituem uma estratégia verdadeiramente capaz de responder à dimensão da crise habitacional. Sabemos o que fazer. Agora, temos de criar as condições para que estas soluções avancem ao ritmo de que o país precisa. Temos de deixar de responder a esta crise através de medidas avulsas e assumir, finalmente, uma estratégia pública integrada e de longo prazo, capaz de aumentar, de forma sustentada, a oferta de habitação de que Portugal precisa.

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