2020: Quais as tendências no mercado imobiliário?

No entanto, o mercado ficará qualitativamente diferente, mais exigente, com mais pré-arrendamento e com um crescimento continuado dos espaços de trabalho flexível e coworking. Atualmente há uma quantidade significativa de novas construções de alta qualidade e com ótima localização, cuja conclusão se vai aproximar consoante o ano for avançando. Além do impacto quantitativo destas áreas adicionais, há também que ter em conta a superioridade tecnológica e funcional dos novos edifícios face a muitos dos já existentes e que não tenham sido recuperados recentemente. Muitos destes últimos serão penalizados em termos comerciais. Uma parte significativa desta nova construção não é especulativa, ou seja, é tomada antes ou durante a construção e por isso não vai estar disponível para oferta no momento em que ficar concluída. De facto, apesar do bom momento que o setor imobiliário tem vivido, quem nele investe mantem uma abordagem cautelosa e conservadora para se proteger de ventos conjunturais futuros. O pipeline da nova construção irá, por isso, atuar mais como redutor da procura futura e não tanto como reforço da oferta. O resultado final em termos de descompressão de preços será possivelmente semelhante, mas este reforço do pré-arrendamento leva a uma necessidade de senhorios e inquilinos planearem agora prazos relativamente longos para o início dos arrendamentos e isso é novidade para muitos. Como pré-arrendamento podemos estar a falar de prazos de dois a três anos desde a decisão de arrendar até à entrega do espaço pelo senhorio. Para muitas empresas isso significará ter de prever hoje a dimensão das suas equipas e do espaço que necessitam, não só para esse momento futuro como para os anos seguintes até ao final do contrato. Se um arrendamento convencional durar cinco anos - para o inquilino amortizar minimamente o investimento que vai fazer em obras, mobiliário e equipamento - então com pré-arrendamento ele passa a ter de planear o espaço que necessita para a sua empresa a um prazo de até oito anos, o que é uma tarefa com um elevado grau de incerteza. De facto, quando daqui a dois ou três anos o inquilino for efetivamente ocupar o espaço que está a pré-arrendar hoje, esse espaço já será insuficiente ou excessivo para a equipa que terá de albergar nesse momento, uma vez que durante os anos de espera a sua organização ter-se-á certamente alterado. O arrendamento convencional está, portanto, a tornar-se mais rígido por via do pré-arrendamento, mas por outro lado as organizações continuam muito dinâmicas. E esta contradição é um fator que reforça também o papel dos espaços de trabalho flexíveis que, entre outras vantagens, estão disponíveis no imediato, sem investimento, e podem ir sendo ajustados ao longo do tempo. O coworking irá também, por isso, continuar a crescer a um ritmo elevado. Na verdade, há neste momento uma clara segmentação do mercado com conceitos muito variados de coworking, seja em Portugal, seja no resto do mundo. Essa, aliás, é a razão que leva uma empresa como a IWG a apostar numa estratégia multi-marca (Regus, Spaces, Nº18 e HQ). Uma outra tendência que iremos ver ao longo dos próximos anos em Portugal é o da integração de unidades de coworking dentro de novos edifícios de escritórios. Ter uma Regus ou um Spaces dentro de um novo edifício de escritórios ou de um office park, insere-o na respetiva rede global da marca, com todas as vantagens inerentes: espaços equipados e prontos a usar, disponíveis mesmo para contratos muito curtos, zonas de partilha multi-empresas que fomentam networking & criatividade, soluções para trabalhadores móveis, etc. Para o proprietário esta é também uma forma de flexibilizar parte do seu edifício e de atrair para o mesmo um maior número de clientes, incluindo muitos que nunca o considerariam uma opção. Caminhamos assim para uma certa simbiose entre as soluções de arrendamento de escritório convencional e as redes de coworking e trabalho flexível, uma tendência que começaremos a ver mais já no próximo ano.

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