SIGI devem ter um contributo positivo para o mercado

O atraso ligado à incerteza do seu funcionamento prejudica claramente a perceção dos investidores, pelo que urge a rápida clarificação do regime legal e que o poder político seja sensível às mensagens do mercado. Através dos REITS pretende-se captar maiores recursos financeiros para o investimento no setor imobiliário, trazendo-lhe maior liquidez, pelo facto da dispersão do capital. As ações representativas da totalidade do capital social das SIGI devem, no prazo de um ano a contar do registo comercial da respetiva constituição ser admitidas à negociação em mercado regulamentado ou selecionadas para negociação em sistema de negociação multilateral situado ou a funcionar em Portugal ou noutro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu. A admissão à negociação em bolsa dá maior transparência devido a ser um instrumento sujeito às regras deste mercado. Permite também que os aforradores possam diversificar as suas aplicações e encontrar outros instrumentos de colocação da poupança. Em Espanha o instrumento equivalente às SIGI, as SOCIMIS, existente, desde 2009, permitiu a constituição de 71 SOCIMIS, das quais 67 cotadas no mercado Mercado Alternativo Bursátil e 4 na bolsa convencional. A admissão à negociação em mercado não regulamentado oferece um processo de admissão menos exigente e requisitos de informação e regulamentares mais simples que o mercado regulamentado, através de plataformas como o Euronext Growth e Euronext Access, implicando menores custos e comissões para o interessado. As SOCIMIS investem essencialmente no setor dos escritórios (28,9%), misto (26,9%), retalho (18,5%), residencial (12,8%) e hoteleiro (9,2%). Apesar do atual sucesso em Espanha a implantação das SOCIMI obrigou a uma adaptação e a alteração à legislação inicial, que obstaculizava a sua aplicação. As SIGI são sociedades anónimas (S.A.), dotadas de um capital inicial mínimo de cinco milhões de Euros, obrigatoriamente subscrito. A metodologia e os critérios relevantes para a avaliação dos ativos das SIGI deverão ser adequadamente documentados e constar dos documentos de oferta pública e de admissão à negociação em mercado regulamentado das ações da SIGI e, se for o caso, dos documentos destinados à seleção para negociação em sistema de negociação multilateral. Adicionalmente deve ser assegurada a dispersão do capital – a partir do momento de admissão ou de seleção para negociação das ações das SIGI numa das referidas plataformas de negociação, pelo menos 20% do capital social da SIGI deverá estar disperso por investidores que detenham menos de 2% dos direitos de voto da sociedade. Esta exigência inicial é percecionada por alguns operadores como um obstáculo, entendendo que se deveria dar mais tempo à dispersão do capital pois os aforradores necessitam de um histórico que transmita confiança e previsibilidade. As SIGI devem desenvolver a sua atividade através da aquisição de direitos reais, de propriedade, superfície ou outros, sobre bens imóveis, para arrendamento ou outra forma de exploração económica (incluindo o desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação de imóveis, a sua afetação à utilização de loja ou espaço em centro comercial ou utilização de espaço em escritórios); e/ou na aquisição de participações em outras SIGI; e/ou na aquisição de unidades de participação ou de ações de organismos de investimento imobiliário; e/ou fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional e de sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional, cuja política de distribuição de rendimentos seja similar à estabelecida para as SIGI. A gestão ou a exploração económica dos imóveis adquiridos pela SIGI podem ser realizadas diretamente pela própria sociedade ou através de terceiro contratado. À semelhança do que sucede com outros veículos de investimento imobiliário, o novo regime legal impõe regras e limitações à composição do ativo da SIGI. A partir do segundo ano a contar da constituição da SIGI, o valor dos direitos sobre bens imóveis e participações em outras entidades acima referidas deve representar, pelo menos, 80% do valor total do ativo da SIGI, considerando-se para este valor apenas os bens não sujeitos a ónus ou encargos que dificultem a sua alienação, com exceção das garantias constituídas para obtenção de financiamento para a sua aquisição, construção ou reabilitação. Por outro lado, o valor dos direitos sobre bens imóveis objeto de arrendamento ou de outra forma de exploração económica deve representar, pelo menos, 75% do valor total do ativo da SIGI. Comprando com a experiência espanhola e se analisarmos os subsetores de investimento podemos concluir que o percentual de exigência de alocação à habitação aparece como desajustado, constituindo uma barreira à decisão de investimento neste instrumento. Um aspeto positivo das SIGI é a obrigação de no prazo de nove meses após o encerramento de cada exercício, as SIGIS distribuírem 90% dos lucros do exercício que resultem do pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou unidades de participação distribuídos pelas entidades participadas da SIGI e 75% dos restantes lucros distribuíveis, salvo diferente cláusula contratual ou deliberação tomada por maioria de três quartos dos votos correspondentes ao capital social em assembleia geral para o efeito convocada. Espera-se que o Parlamento seja sensível às observações dos profissionais e à experiência de outras jurisdições, e que venhamos a ter um instrumento que contribua positivamente para os interessados no setor do imobiliário, investidores e utilizadores dos bens imóveis.

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