Quanto vale um imóvel? Mais do que uma pergunta, uma necessidade

Este valor não é apenas um número teórico: influencia decisões com implicações concretas, como a compra e venda de propriedades, a concessão de crédito, a contabilização de ativos empresariais ou a gestão de património. O que distingue este tipo de avaliação de uma mera estimativa informal é o rigor metodológico e a imparcialidade do Perito Avaliador responsável, que deve estar devidamente registado e supervisionado por entidades reguladoras como a CMVM. O Perito Avaliador de Imóveis com registo válido junto da CMVM tem a sua atuação sujeita a um conjunto de normas técnicas, éticas e de reporte, que garantem a fiabilidade do processo e a confiança dos intervenientes.Ao contrário do que muitas vezes se pensa, a avaliação imobiliária não serve apenas para quem quer comprar ou vender um imóvel. Ela pode ser solicitada por motivos fiscais, em processos de herança ou divórcio, para efeitos de seguros, para reavaliações de carteiras de ativos, para auditorias internas ou como base para a tomada de decisões estratégicas por parte de empresas ou investidores. É uma prática transversal, que pode envolver imóveis residenciais, comerciais, industriais, terrenos para desenvolvimento ou património especial. Os peritos avaliadores são responsáveis por adotar, e justificar, a(s) abordagem(ns) de avaliação e o(s) método(s) de avaliação utilizados para cumprir cada trabalho de avaliação específico, sendo que estas escolhas devem ter sempre em consideração: a natureza do ativo; a finalidade, utilização pretendida e contexto do trabalho de avaliação em causa; e quaisquer requisitos legais ou obrigatórios aplicáveis na jurisdição em que estão a atuar.Existem diferentes abordagens para a realização de uma avaliação de um ativo imobiliário, sendo que, as mais comuns podem-se considerar, e de forma sucinta, cinco: Income Approach (Abordagem pelo Rendimento); Comparable (Market) Approach (Abordagem Comparativa, ou: de Mercado); Cost Approach (Abordagem do Custo); Residual Approach (Abordagem Residual); Profits Approach (Abordagem dos Lucros).A primeira é indicada para imóveis que geram rendimento, como escritórios, lojas ou unidades arrendadas, e considera o fluxo de rendas futuras esperadas, descontadas para o presente com base numa taxa de capitalização apropriada. A segunda compara o ativo com transações recentes de imóveis semelhantes, ajustando diferenças de localização, área, estado de conservação ou tipologia. A terceira aplica-se sobretudo a edifícios que são difíceis de comparar em mercado pela sua singularidade, e estima o valor com base no custo de reconstrução ou reposição, deduzida a depreciação e somado o valor do terreno. No caso de projetos imobiliários, o Residual Approach é normalmente utlizado uma vez que utiliza o valor final do projeto (GDV), deduzindo custos (diretos e indiretos) e margem de lucro do promotor para estimar o valor do terreno ou ativo a reabilitar. Por fim, nas abordagens mais utilizadas considera-se o Profits Approach, que utiliza os lucros operacionais do negócio (ex. unidades hoteleiras, residências de estudantes ou idosos) para inferir o valor do ativo.Independentemente da abordagem ou método escolhido, o ponto de partida de qualquer avaliação é sempre o mesmo: a definição clara do objetivo da avaliação aquando dos Termos de Contratação. É isso que orienta as decisões técnicas ao longo do processo de análise e condiciona o tipo de abordagem e valor a determinar. Não é a mesma coisa avaliar um imóvel para efeitos de hipoteca, para análise de investimento ou para efeitos contabilísticos. O âmbito e finalidade da análise, moldam a avaliação, mesmo que o imóvel seja o mesmo. Além disso, existe a necessidade de obter-se um valor único e justificado, e não um intervalo de valores, valor esse obtido a partir de uma análise que combina dados de mercado, conhecimento técnico, leitura de tendências e bom senso e experiência profissional.Nos últimos anos, o setor imobiliário passou por mudanças significativas que tiveram impacto direto no trabalho dos avaliadores. A pandemia, por exemplo, alterou padrões de ocupação, acelerou a transição para modelos híbridos de trabalho e expôs fragilidades em certos segmentos do mercado, como o retalho tradicional ou os escritórios em zonas menos centrais. Paralelamente, a valorização de determinadas zonas urbanas, impulsionada pelo turismo ou pela reabilitação urbana, trouxe novas dinâmicas e desafios. Mais recentemente, fatores como a inflação, a subida das taxas de juro e as exigências ambientais passaram também a influenciar diretamente o valor dos imóveis. Tudo isto reforça a importância de avaliações atualizadas e tecnicamente sustentadas, capazes de refletir a realidade do momento e antecipar os riscos associados a cada ativo.A avaliação de ativos imobiliários é muito mais do que um exercício técnico, e tampouco é uma ciência exata. É uma ferramenta de apoio à decisão que permite proteger interesses, planear investimentos e atuar com maior segurança num setor marcado por incertezas, ciclos e especificidades locais. Ao fornecer uma estimativa fundamentada e independente, o Perito Avaliador contribui para a estabilidade e a transparência do mercado, possibilita que investidores, bancos, empresas, entidades públicas ou cidadãos particulares, tomem decisões informadas.

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