Os desafios do retalho para um futuro promissor

Existem certamente sinais de que o mundo do retalho está a mudar, sobretudo nos mercados onde o comércio online tem tido uma penetração mais ampla durante as últimas duas décadas, onde os espaços físicos usados para retalho estavam, em alguns casos, sobredimensionados face à área de influência abrangida, e onde os formatos predominantes foram perdendo relevância para os consumidores ao longo dos anos (ex. department stores nos Estados Unidos). A questão sobre o futuro do retalho poderá por vezes parecer capciosa. No entanto, nós, que trabalhamos neste setor, temos o dever de refletir constantemente sobre este tema e de tentar antecipar as mudanças do mercado e respetivas tendências. De certo modo o nosso trabalho obriga-nos, ao mesmo tempo que nos coloca numa posição de observação privilegiada, a incentivar discussões que questionem a sustentabilidade dos espaços físicos dedicados ao retalho face à irrupção irremediável do comércio online. Perante este desafio, achámos oportuno consultar a opinião dos principais players do mercado (nomeadamente retalhistas e gestores de centros comerciais) através de um inquérito sobre o impacto do comércio online no setor. Este inquérito dar-nos-ia dados sólidos e confiáveis – uma vez que seriam providenciados pelos próprios protagonistas do setor – sobre a evolução e desafios enfrentados pelo retalho físico em Portugal e permitir-nos-ia confrontar estas opiniões com a nossa própria perceção do mercado. A adesão ao inquérito foi um sucesso. No caso dos retalhistas, obtivemos resposta de quase 80 entidades, representando as principais marcas presentes em Portugal nos setores de moda, retalho alimentar, restauração e serviços. Importa referir que 2/3 dos retalhistas inquiridos têm presença física noutros países para além de Portugal, 90% está presente em centros comerciais, mais de 50% está presente com lojas físicas em Portugal há mais de 20 anos, quase 90% tem vendas anuais acima dos 5 milhões de euros e 1/4 destes têm um volume de vendas acima dos 100 milhões. No que respeita aos gestores de centros comerciais, contámos com a participação de entidades responsáveis pela gestão de quase 70% dos conjuntos comerciais em Portugal. Os resultados dos respetivos inquéritos vieram confirmar o que há tanto tempo temos vindo a defender na Cushman & Wakefield, isto é, que o setor imobiliário de retalho continua a ser relevante, com 76% dos retalhistas inqueridos a pensar expandir em número ou em dimensão a sua presença física. Continua a ter uma boa performance, com 86% dos inqueridos a registar aumentos nas vendas a no último ano e 91% com perspetivas de crescimento futuro (próximos 3 anos). Continua a atrair novos players (marcas que antes não tinham presença em Portugal), com 77% dos inqueridos a ver concorrentes diretos entrar no mercado no formato de loja física. As opiniões dos inquiridos mostram que, o comércio online, longe de ser uma ameaça (dos 72% de inquiridos que revelam ter vendas online, estas representam, na sua maioria, menos de 10% do total da faturação anual), é uma oportunidade para integrar os diferentes canais de venda (omnichannel), conhecer melhor e estar mais “próximo” do consumidor. Ou seja, capitalizar o “Halo Effect”, recentemente quantificado, que mostra que as vendas online numa determinada área mais do que duplicam quando abre uma loja física nessa mesma área. Estas conclusões são muito relevantes, não só para quem já tem imóveis de retalho no seu portfólio, mas também para os investidores que equacionam investir em centros comerciais, retail parks ou lojas de rua (entre outros formatos) e que devem entender a natureza e relevância do ativo, na sua respetiva área de influência, no enquadramento atual e face às potenciais mudanças e desafios que possam surgir no futuro. Com esta validação (que, de facto, se aplica a qualquer outro negócio de imobiliário) temos plena confiança de que o retalho continuará a atrair investidores privados e institucionais, a oferecer retornos competitivos e resilientes e que o capital investido será objeto de valorização com o passar dos anos. É relevante mencionar que, além das conclusões que possam ser extraídas do inquérito e das nossas próprias opiniões qualitativas, o mercado imobiliário de retalho tem tido uma atividade ímpar nos últimos 5 anos, com mais de 100 transações de investimento realizadas, representando quase 4,3 mil milhões de euros (45% do volume de investimento total em imobiliário comercial), dos quais 2,9 mil milhões foram em centros comerciais. A forte atividade neste setor é a maior e melhor evidência de que, ao contrário de outras geografias, o retalho em Portugal continua a ser atrativo para investidores que entendem as dinâmicas particulares que caracterizam o nosso mercado e estão confiantes no futuro. Certamente haverá desafios decorrentes do comércio online, e perante esta “nova” realidade (a que na Cushman & Wakefield chamamos “NewCommerce”, por oposição ao e-commerce), os proprietários, ocupantes, gestores e consultores estão obrigados a repensar o uso dos imóveis destinados ao retalho. A entender que a presença física é uma grande vantagem e que o crescimento futuro pode ser alavancado por esta presença, a investir em tecnologia que permita um uso eficiente e efetivo do imobiliário e a reconhecer e aproveitar as sinergias entre o retalho, a logística e o comércio online para crescer de forma sustentável.

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