Criação de Valor no Imobiliário (Property vs. Asset Management)

Julgo que nos últimos anos a barreira entre o property management (gestão de imóveis) e o asset management (gestão dos ativos) tem-se desvanecido, embora subsista uma diferença clara que os distingue. Aos asset managers cabem sempre as decisões que afetam financeiramente os ativos, quer seja ao nível do investimento (capex), quer seja ao nível das decisões que têm um impacto direto nos resultados operacionais dos mesmos (NOI). Por outro lado existe um estado de espírito que distingue o asset manager do property manager e que passa até pela própria nomenclatura com que é tratado o objecto sob gestão. Enquanto os primeiros referem-se ao mesmo como ativo, os segundos tendem a designá-lo como imóveis ou edifícios. Esta distinção não é irrelevante e diz também bastante sobre o mindset de uns e outros gestores. Embora nas minhas atuais funções esteja do lado do property management, tendo a discordar desta dicotomia e prefiro referir-me aos imóveis também como ativos, pois acredito que é esse o prisma correto para olhar para um imóvel, uma vez que que acredito que cabe também ao property manager o papel de acrescentar valor a um ativo. Ao existir esta coincidência de perspetivas, o relacionamento entre as entidades que fazem o property e o asset management fica mais alinhado e a comunicação torna-se mais fluída, permitindo uma melhor gestão dos ativos e processos de criação de valor também mais fluídos.Existem diversas formas de um property manager acrescentar valor aos ativos que gere. Um property manager pode acrescentar valor ao fazer muito bem as suas tarefas mais tradicionais (ou básicas), mas também pode acrescentar valor aos ativos ao fazer aquilo a que normalmente se chama de “property management avançado” e que envolve articulação de diversas áreas da gestão que vão desde o marketing, à gestão de projetos e arquitetura, passando também pela comercialização e pela consultoria mais estratégica. Entre as funções mais tradicionais de um property manager estão as relações com os inquilinos, a gestão financeira (faturação, cobranças e pagamentos), a gestão operacional e técnica dos edifícios, entre outras. Se os property managers encontrarem formas inovadoras que permitam ter despesas comuns mais baixas, ativos em melhor estado de conservação e com inquilinos mais satisfeitos, seguramente que isso gera valor ao ativo, embora estejamos a falar de ganhos marginais incrementais, mas que todos somados podem gerar ganhos significativos. Mas obviamente, os grandes ganhos de valor surgem com os grandes projetos e que passam normalmente por grandes remodelações, expansões ou reposicionamentos de ativos. Aqui é necessário uma equipa pluridisciplinar a trabalhar em conjunto com o property management numa versão mais avançada da sua prestação de serviço.Existem ainda diversos fatores que afectam o nível de property management associado à gestão de um determinado ativo. Um deles é sem dúvida o tipo de ativo. Um ativo de logística é natural que careça de menos envolvimento de property management do que, por exemplo, um Centro Comercial onde o nível de recursos requerido é bastante mais elevado devido à complexidade da sua gestão. No meio estarão os edifícios de escritórios que normalmente, em função da sua dimensão, poderão implicar mais ou menos envolvimento do property management. O detentor do ativo e a sua localização geográfica têm também um papel importante, pois um proprietário que tenha uma equipa local de Asset Management é natural que necessite de um menor envolvimento do property manager quando comparado com um proprietário não nacional ou sem equipa local de asset management.Existem contudo fatores intrínsecos que afetam a capacidade de criação de valor pelo property manager e que estão diretamente relacionados com a própria empresa. Um property manager internacional que faça a gestão de um conjunto diversificado de ativos, onde a partilha de melhores práticas e a troca de experiências seja uma constante, é natural que tenha mais potencial para a criação de valor para os seus clientes, do que um property manager que não tenha esta diversidade de geografias e de ativos sob gestão. No entanto, há um factor essencial que está na base da criação de valor e que é transversal a qualquer área de negócio e onde a gestão imobiliária não é exceção. As pessoas são sem dúvida o fator que mais influencia o processo de criação de valor. Para gerar valor são necessárias pessoas competentes, bem coordenadas, bem formadas e apaixonadas pelo que fazem, sendo esta uma constante que não tem mudado com o tempo e não irá seguramente mudar no futuro.

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