A titulação da transmissão de imóveis promovidos pela Administração Pública

Isto, apesar de resultar expresso no relatório do orçamento de Estado para o ano ainda em curso que a obtenção da informação sobre todos os imóveis utilizados por entidades públicas, “até hoje inexistente, permitirá não só uma gestão mais eficiente do uso operacional dos imóveis, mas também liberta recursos que podem ser valorizados através da alienação, do arrendamento e de outras formas de rentabilização dos imóveis”. À semelhança do sucedido em anos anteriores e aproveitando a intensa procura de que o mercado imobiliário nacional se encontra a ser alvo, as entidades públicas têm vindo a alienar imóveis integrados no património imobiliário público a particulares, nacionais e estrangeiros, colocando-se frequentemente a questão sobre a dispensa de titulação dos atos de transmissão de tais imóveis por as obras terem sido promovidas pelo Estado ou demais entidades públicas. Nos termos do art.º 7º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), estão isentas de controlo prévio as operações urbanísticas promovidas pelas autarquias locais e suas associações em área abrangida por plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território, as operações urbanísticas promovidas pelo Estado relativas a equipamentos ou infraestruturas destinados à instalação de serviços públicos ou afetos ao uso direto e imediato do público, as obras de edificação ou demolição promovidas por institutos públicos ou entidades da Administração Pública que tenham por atribuições específicas a salvaguarda do património cultural ou a promoção e gestão do parque habitacional do Estado e que estejam diretamente relacionadas com a prossecução destas atribuições, as obras de edificação ou demolição promovidas por entidades públicas que tenham por atribuições específicas a administração das áreas portuárias ou do domínio público ferroviário ou aeroportuário (quando realizadas na respetiva área de jurisdição e diretamente relacionadas com a prossecução daquelas atribuições), as obras de edificação ou de demolição e os trabalhos promovidos por entidades concessionárias de obras ou serviços públicos (quando se reconduzam à prossecução do objeto da concessão) e as operações urbanísticas promovidas por empresas públicas relativamente a parques empresariais e similares, nomeadamente zonas empresariais responsáveis, zonas industriais e de logística. O âmbito e alcance da isenção de controlo prévio das operações urbanísticas promovidas pela Administração Pública tem variado, ao longo dos anos na legislação jus-urbanística (vd. art.º 2º do Decreto-Lei n.º 166/70, art.º 3º do Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de novembro e arts. 64º e 65º do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de novembro) mas encontra-se originariamente prevista desde o Regulamento Geral das Edificações Urbanas – Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (RGEU), cujo artigo 14º previa já que as obras executadas pelos serviços do Estado não carecem de licença municipal, mas deverão ser submetidas à prévia apreciação pelas câmaras municipais, a fim de se verificar a sua conformidade com o plano geral ou parcial de urbanização aprovado com as prescrições regulamentares aplicáveis. O artigo 50º do Decreto-Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto – Regime Jurídico do Património Imobiliário Público (RJPIP) estabelece que a titulação de atos que envolvam a transmissão da propriedade de imóveis cuja construção ou utilização estejam isentas de licenciamento ou de autorização administrativa, por as obras terem sido promovidas pelo Estado ou por institutos públicos, nos termos da legislação em vigor no momento da edificação, efetua-se sem a apresentação de licença ou de autorização administrativa, sendo o mesmo aplicável à transmissão e à constituição de outros direitos reais e de outras situações jurídicas relativamente às quais a apresentação de licença ou de autorização administrativa seja legalmente exigida. Não obstante a dispensa de apresentação de licença ou autorização administrativa que seja legalmente exigida para a titulação de atos que envolvem a transmissão de imóveis promovidos pela Administração Pública, a isenção de licenciamento ou autorização administrativa está sujeita a registo, por averbamento à descrição, podendo o particular adquirente requerer a respetiva regularização registal com base em documento emitido pela Direcção-Geral do Tesouro e Finanças ou pelo instituto público que certifique tal facto (n.ºs 3 a 6 do art.º 50º do RJPIP). Às operações urbanísticas que venham a ser desenvolvidas posteriormente à transmissão do imóvel sujeitas a controlo prévio nos termos do RJUE serão aplicáveis as normas deste regime jurídico e as demais normas urbanísticas que resultarem dos respetivos regulamentos municipais de edificação e urbanização e restante legislação aplicável (art.º 51º do RJPIP), devendo ainda o proprietário, nestes casos, requerer o cancelamento do registo da isenção de controlo prévio no prazo de 30 dias após a emissão do alvará que titule a licença ou autorização ou sobre o início efetivo da operação urbanística em causa (n.º 2 e 3 do art.º 51º do RJPIP). Assim, os interessados na aquisição de imóveis abrangidos pela dispensa de controlo prévio por terem sido promovidos pelo Estado ou outra entidade pública deverão: (i) assegurar que a isenção de licenciamento ou autorização administrativa se encontra registada ou, não se encontrando, diligenciar pelo seu registo; (ii.) que o imóvel a adquirir corresponde ao por si pretendido sem que seja necessário realizar quaisquer alterações que impliquem controlo prévio nos termos do RJUE ou (iii.) caso o interessado pretenda adquirir o imóvel para nele realizar quaisquer operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio, que as mesmas são passíveis de aprovação nos termos dos planos e demais instrumentos de gestão territorial em vigor.

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