A PORTABILIDADE DOS RELATÓRIOS DE AVALIAÇÃO

Na sequência da entrada em vigor da lei acima referida, em Outubro deste ano o Grupo Parlamentar do Partido Socialista apresentou um projecto de lei (Projecto de Lei 624/XIII/3.ª) que prevê a portabilidade dos relatórios de avaliação para o cliente bancário, passando também os poderes de regulação a serem efectuados pela CMVM e pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões. De acordo com este projecto de lei “o mutuário ou candidato a mutuário pode propor à instituição de crédito mutuante que utilize um relatório de avaliação que tenha sido realizado a expensas do mutuário (…) desde que o mesmo tenha sido emitido há menos de seis meses da data em que o mutuário ou candidato a mutuário realizam a sua proposta.” Do ponto de vista dos avaliadores, esta alteração levanta essencialmente dois grandes temas. O primeiro deles está relacionado com a responsabilidade civil profissional que o facto de um relatório ser transmitido de instituição financeira em instituição financeira ocasiona. De um momento para o outro, o avaliador deixa de ter controlo de quais as entidades financeiras, que forma e para que efeitos as mesmas utilizam o seu relatório. Hoje em dia, e de acordo com as Normas Profissionais do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) - 2017, os relatórios de avaliação possuem uma cláusula de restrição da divulgação e publicação, precisamente para evitar a portabilidade dos mesmos (salvo se algo diferente tiver sido previamente acordado com o cliente). O ideal é não existir nenhum tipo de portabilidade, mas, a haver, que esta seja sempre com informação e consentimento prévio do avaliador. Imagine-se um caso extremo: um relatório de avaliação poderá ser utilizado por uma qualquer instituição bancária situada no outro lado do mundo! O segundo tema está relacionado com o facto de o relatório de avaliação poder ser apresentado a outras instituições de crédito até um período de seis meses após a data da avaliação. Gostava de perceber o porquê dos seis meses. Já agora, porque não três, nove ou doze meses? O Valor de Mercado de um imóvel é emitido a uma data específica, refletindo tanto as condições da propriedade como do mercado imobiliário a essa data. O que é que nos garante que no período de seis meses o Valor de Mercado não se altera? Em seis meses podem existir tremores de terra, ciclones e intempéries, degradações da propriedade, alterações das condições de contractos de arrendamento, modificações das condições de mercado e outras tantas situações que condicionam o Valor de Mercado. Se a primeira questão ainda poderá ser resolvida através do desenvolvimento de um sistema de informação e consentimento prévio do avaliador, esta segunda questão acaba por ser fraturante. Lamento imenso. O Valor de Mercado é o valor a uma data específica e não há forma de contornar este facto. A meu ver, o avaliador não pode nem deve de forma alguma ser responsabilizado por utilizações intemporais do seu relatório, as quais não trazem benefícios a nenhuma das partes envolvidas. Soluções inovadoras precisam-se!

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