Perspetivas

Investimento imobiliário soma os €3.000M em 2022

Ana Tavares |
Investimento imobiliário soma os €3.000M em 2022

No fecho de 2022, estima-se que o volume investido no imobiliário comercial português tenha atingido os 3.000 milhões de euros, valor 39% acima do registado no ano passado, e próximo dos melhores anos do mercado, calcula a Cushman & Wakefield.

Na sua apresentação de balanço de 2022 e perspetivas para 2023, a consultora destaca que os investidores continuam apostados em setores estratégicos, nomeadamente a hotelaria, que representa cerca de 30% do volume investido, na sequência do peso da venda do Portfólio Crow por cerca de 850 milhões de euros, seguida dos escritórios, com 27% do total investido.

Neste ano que passou, 76% do volume total investido no imobiliário comercial é de origem estrangeira. Há a destacar também o peso do setor industrial e logístico, que representou quase 600 milhões de euros de investimento, cerca de 10 vezes mais que os valores de investimento dos anos anteriores, e ainda a maior afirmação dos setores alternativos junto dos investidores internacionais, que representam 12% do total investido, muito graças à compra da Smart Studios pela Round Hill Capital por 200 milhões de euros.

Além do Portfólio Crow, entre as principais transações figuram a aquisição pela Sonae Sierra e Bankinter do edifício Atrium Saldanha, ao Grupo Fibeira, por 205 milhões de euros; a aquisição pelo Grupo Castel à Explorer de um portfolio de 3 edifícios de escritórios localizados em Lisboa por um valor entre os 110 e 120 milhões e a aquisição pela Merlin Properties da antiga sede do Novo Banco, na Avenida da Liberdade, por 112 milhões de euros.

Só a C&W esteve envolvida em transações que representam 29% do volume transacionado no setor de escritórios e logística (o que chama de “business space”), e 38% do volume da área de retalho. 2022 foi também um dos melhores anos de sempre para a consultora, que aumentou a sua faturação em Portugal e lançou novas linhas de serviço Design & Build e Sustainability & ESG.

Na sua apresentação, a consultora destaca que o ano arrancou com a pandemia controlada, mas logo foi abalado pelo início da guerra na Ucrânia. Instalou-se entretanto a inflação e a subida das taxas de juro, mas ainda assim, o ano continuou «muito ativo até ao final», destaca Eric van Leuven, diretor geral da C&W em Portugal.

Abrandamento do investimento. Yields mais altas, preços mais baixos

2023 arranca com um pipeline de negócios de investimento conhecidos que ronda os 2.000 milhões de euros, semelhante ao registado em igual momento do ano passado. Mas Paulo Sarmento, Head of Transactional Services, destaca que o contexto é «menos sólido», numa altura em que «estamos em fase de “price discovery” e de ajuste de valores entre compradores e vendedores, que se têm de ajustar». Eric van Leuven fala num «sentimento misto» e no facto de Portugal ter sido ainda «pouco afetado pela incerteza e apreensão do Norte da Europa, principalmente na Alemanha e no Reino Unido, que são os países que definem o investimento em Portugal». Considera que «a subida das taxas de juro e a maior dificuldade de financiamento resultam num clima de incerteza quanto ao real valor dos ativos, o que por sua vez fará adiar decisões de investimento até haver maior clareza. Parece óbvio que as yields irão expandir, resultando em valores de venda inferiores. Por outro lado, Portugal continua firmemente no radar dos investidores apresentando fundamentais positivos o que faz com que esteja muito bem posicionado para a retoma».

Paulo Sarmento resume que os investidores adotam assim uma postura de “wait and see”, já que tudo vai depender da economia e da disponibilidade e custo do financiamento, que é «combustível para o investimento». No pior cenário, várias transações podem ser adiadas ou canceladas. Seja como for, é esperado que o primeiro semestre seja de maiores cautelas e adiamentos.

Ano recorde de absorção de escritórios

Em 2022, o setor dos escritórios registou um aumento significativo da absorção de 88% na Grande Lisboa, atingindo o novo máximo histórico de cerca de 300.000 metros quadrados, calcula a C&W. Já o Porto, registou uma subida de 30% na ocupação, para os 52.700 metros quadrados. Mantém-se a grande falta de novos edifícios mais modernos.

Apesar de continuar a registar muita atividade, o mercado de industrial e logística registou um volume de absorção nos três primeiros trimestres de 2022 inferior a igual período de 2021, num total de 332.400 metros quadrados colocados, distribuídos por perto de 50 negócios, com uma área média de 6.700 metros quadrados por operação. Aumenta o investimento em oferta de qualidade, através da reabilitação ou desenvolvimento de novos projetos, e Paulo Sarmento destaca «a maior importância da promoção imobiliária face a anos anteriores. Chegaram finalmente a Portugal grandes promotores de logística».

Já o retalho, registou melhorias face a 2021, apesar do número de aberturas ligeiramente abaixo do ano anterior, com a rua a representar 64% do total. A área inaugurada foi superior, com destaque para a restauração, que representou 46% do total da ocupação. Em pipeline estão várias expansões de centros comerciais existentes, incluindo do Centro Comercial Colombo, que deverá arrancar este ano, e a abertura de novos retail parks.

Nota ainda para a hotelaria, que registou uma forte recuperação face a 2019, com aumentos nos proveitos totais, taxa de ocupação e RevPAR (11%), apesar de menos dormidas. Em 2022, foram inaugurados 44 novos hotéis com cerca de 2.600 quartos, mais de metade com classificação de 4 estrelas. Em fase de projeto e/ou de construção estão cerca de 115 novas unidades, num total de 9.900 quartos, a abrir nos próximos 3 anos.