O novo regime de arrendamento vai entrar em vigor, com as duas novas normas previstas no Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em maio: o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).
RSAA dirigido a senhorios particulares, sociedades imobiliárias, entidades públicas, municípios e entidades intermunicipais
O RSAA pode ser utilizado por senhorios particulares, sociedades imobiliárias, entidades públicas, municípios e entidades intermunicipais, e para aderir os proprietários têm de praticar uma renda máxima calculada a partir de 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado apurada pelo INE para o concelho onde está situado o imóvel. No entanto, os rendimentos prediais obtidos através do contrato ficam totalmente isentos de IRS ou IRC.
Contudo, o limite de renda não necessariamente igual a 80% da mediana do INE, já que o valor máximo será definido por Portaria, podendo ter em conta a tipologia da habitação, a certificação energética ou a existência de estacionamento. A renda será atualizada anualmente de acordo com o coeficiente previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano.
A isenção não tem uma data de caducidade definida e mantém-se enquanto o contrato estiver em vigor e as condições do regime forem cumpridas.
Os contratos destinados a residência permanente têm uma duração mínima de três anos. Para residência temporária, como no caso de estudantes ou trabalhadores deslocados, a duração mínima é de três meses, renovável.
Pode aderir-se através da plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), sendo que o contrato e o comprovativo da comunicação às Finanças devem ser submetidos até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração. O IHRU terá depois até ao final de fevereiro para comunicar a adesão à Autoridade Tributária.
RSAA surge como alternativa à taxa autónoma de IRS de 10%
Segundo o eco/sapo, o RSAA é uma alternativa face à taxa autónoma de IRS de 10% aplicável a contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2.300 euros mensais em 2026, vigorando, essa taxa, até 31 de dezembro de 2029, (enquanto não há prazo de caducidade previsto da isenção do RSAA).
CIA contam com benefícios como isenção de IMT na aquisição dos imóveis
Os contratos de investimento para arrendamento têm também os seus benefícios. Desta forma, é a eles que os investidores podem recorrer caso procurem projetos de maior dimensão destinados à construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional. Os contratos são celebrados com o IHRU, em representação do Estado, e podem vigorar até 25 anos.
Os benefícios incluem a isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição dos imóveis, a isenção de IMI durante os primeiros oito anos e uma redução de 50% da taxa no período restante. Para além disto, está prevista a isenção de AIMI durante toda a vigência do contrato.
Uma taxa reduzida de IVA de 6% nas empreitadas de construção elegíveis e a restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos ligados à construção ou reabilitação fazem também parte das vantagens do novo regime.
Os imóveis podem ser vendidos livremente na vigência do contrato, exceto caso o comprador assuma a posição contratual do vendedor junto do IHRU. Quanto às alterações legislativas ou regulamentares que possam afetar o equilíbrio económico-financeiro do contrato, conferem ao investidor o direito a uma indemnização.
Novo regime quer colocar mais casas no mercado
Para os inquilinos, o objetivo dos novos regimes é incentivar a colocação de mais casas no mercado a preços moderados. Ao mesmo tempo, pretende-se fazer a dedução em IRS pelas rendas pagas sobe para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros em 2027, face ao limite anterior de 700 euros.
O cumprimento das regras do RSAA será acompanhado pelo IHRU, em articulação com a Autoridade Tributária, Segurança Social, Instituto dos Registos e do Notariado e INE. Em caso de incumprimento, o benefício fiscal pode cessar e o senhorio terá de regularizar o imposto devido, acrescido de juros compensatórios.