De acordo com o European Retail Warehousing, da Savills, que compara 17 países europeus, o mercado de retail parks progride a ritmos diferentes entre a Europa Ocidental e a Europa Central e de Leste. Enquanto na primeira há cada vez menos espaço livre nos retail parks, com a procura dos retalhistas ainda a superar a oferta disponível; na segunda o cenário é outro, fruto da acelerada expansão dos últimos anos.
Na atual fase do mercado da Europa Ocidental, a procura dos retalhistas continua a ser superior à oferta disponível, o que se traduz em taxas de disponibilidade muitas vezes abaixo dos 5%, caso do Reino Unido (4%) e da Irlanda (3%).
Os últimos seis anos têm sido de grande expansão deste formato na Europa Central e de Leste, com a área disponível por habitante a disparar 123% na Polónia, 56% na Roménia e 31% na República Checa. No entanto, a realidade em vários mercados da Europa Ocidental foi a oposta, com a construção a não acompanhar o crescimento da população em países como a Irlanda, o Reino Unido ou os países Baixos, onde aquele rácio desceu 9%, 3% e 2%, respetivamente.
A análise da Savills estima que a Europa tenha hoje uma área média de 109 m² / 1.000 habitantes no setor dos retail parks, acima dos 100 m² apurados em 2020. Portugal exibe o valor médio mais baixo entre os 17 mercados analisados, apenas 57 m², enquanto a Suécia se encontra na ponta oposta, com mais de 330 m².
Na leitura de Chris Nichols, European Research Analyst da Savills, o mercado europeu de retail parks divide-se cada vez mais entre a escassez e a expansão. “Nos mercados mais consolidados, há procura, mas poucas oportunidades para novos projetos, por isso a aposta passa pela transformação dos espaços existentes. Mercados como a Polónia continuam em expansão, e os retail parks tornaram-se a principal oferta comercial de muitas localidades mais pequenas”, diz.
Formato tem espaço para continuar a crescer em Portugal
Entre 2020 e 2026 a área média em retail park por habitante aumentou 17%, refere a consultora. “A procura por espaços em retail parks em Portugal continua forte e é hoje muito mais diversificada. Para além dos operadores tradicionalmente associados a este formato, vemos uma presença crescente de marcas dos segmentos value e conveniência, saúde e beleza, restauração, fitness e lazer. Esta variedade está a transformar os retail parks em destinos de visita mais frequente, onde os clientes permanecem mais tempo, e a alargar a sua atratividade para diferentes perfis de operadores”, comenta Patrícia Matias, Diretor of Retail Services da Savills Ibéria.
Neste cenário, e “com uma oferta por habitante ainda muito abaixo da média europeia, Portugal apresenta um claro potencial para acomodar esta procura e continuar a desenvolver o formato nos próximos anos”, acrescenta a especialista.
Investimento acelera no 2º trimestre, mas está abaixo de 2025
No 3º trimestre de 2026 foram investidos mais de 2.000 milhões de euros em retail parks na Europa, com o volume alocado ao setor a quase duplicar (+91%) em termos homólogos. Ainda assim, o investimento acumulado desde o início do ano, 5.300 milhões de euros, ainda está 7% abaixo do registado no mesmo período de 2025, quando foram transacionadas várias carteiras.
O capital estrangeiro tem vindo a ganhar peso neste segmento, assegurando 52% do volume de investimento em 2026, acima do peso médio de 41% dos últimos cinco anos. O investimento também mudou de geografia, com a Europa Central e de Leste e do Sul da Europa a passar de um peso de 14% para 46% do investimento, ao, enquanto os maiores mercados europeus viram o seu peso descer de 80% para 48%.
No European Retail Warehousing, a Savills antecipa que, nos mercados com menos espaço disponível, a transformação dos retail parks existentes deverá avançar mais depressa do que a construção de novos. Uma tendência que deverá levar os investidores a procurar ativos que possam ganhar valor com obras de renovação e uma gestão mais ativa.