Querido, Investi numa Casa, é este o nome da nova plataforma de crowdfunding imobiliário portuguesa, especializada na realização e gestão de investimentos imobiliários, que se apresenta como alternativa de financiamento para este setor.Pedro Filipe Santos, Co-Founder e Managing Partner da Querido Investi numa Casa, explica em entrevista à Vida Imobiliária que a QIC surgiu pela mão da Querida Investi, formada em 2018, e foi reconhecida pela CMVM como entidade gestora de plataforma de financiamento colaborativo em 2019. Mais tarde, foi também autorizada para intermediar operações de investimento na forma de capital, e não só de empréstimo. A QIC está habilitada a intermediar operações de dívida, capital e integrando estas duas componentes«Percebemos que o investimento imobiliário, considerado o mais seguro e tradicional na aplicação e rentabilização de poupanças, estava limitado a uma elite. Quisemos quebrar este paradigma e foi com isso em mente que surgiu esta plataforma eletrónica especializada em projetos imobiliários premium». O responsável explica que «o que fazemos é proporcionar aos pequenos investidores e aforradores a possibilidade de investirem em imóveis de dimensão representativa e rentabilidade potencial elevada, usualmente só acessíveis a investidores particulares com grandes fortunas ou investidores profissionais especializados». E completa que «os nossos investidores beneficiam da experiência e das competências multidisciplinares da nossa equipa, que assegura a seleção das oportunidades e toda a gestão global do processo de investimento e desinvestimento, reduzindo os intermediários no processo e minimizando consequentemente os custos».A plataforma procura operações em todo o país, incluindo as ilhas, privilegiando operações de aquisição e/ou remodelação de ativos para subsequente venda ou arrendamento, além de operações de promoção imobiliária.Os proprietários interessados em obter este financiamento submetem os seus imóveis à equipa da QIC, que os analisa e escolhe as melhores oportunidades para a plataforma. Já os investidores registados na plataforma escolhem a oportunidade em que desejam investir, e subscrevem o investimento.Qualquer investidor pode entrar na QIC com um montante mínimo de 50 euros. O ticket médio de investimento dos investidores não qualificados na plataforma ronda atualmente os 200 euros, segundo Pedro Filipe Santos.O responsável considera que ainda falta «uma maior divulgação deste inovador instrumento de poupança e financiamento, e uma maior consciencialização por parte dos agentes económicos de que o crowdfunding imobiliário proporciona um binómio risco-retorno muito atrativo, em especial para os pequenos aforradores, cujas opções de investimento e aplicação de poupanças são muito limitadas e pouco atrativas do ponto de vista do retorno que proporcionam».Diferentes estruturas de operação e diferentes retornosO responsável da QIC explica que os retornos da plataforma variam consoante a estrutura da operação.Explica que «as operações de dívida pagam juros mensais a taxa de juro fixa, definida em função do risco do projeto, mas que normalmente se situa entre 3,0% e 5,0% ao ano (taxa anual nominal bruta). Tem como garantia a primeira hipoteca do imóvel e/ou de outros imóveis, por forma a que o Loan To Value da operação seja sempre inferior a 85% do valor de avaliação dos ativos imobiliários dados em garantia».Nas operações de Capital, «os investidores ganham exposição ao potencial de criação de valor do projeto, “pari-passu” com o promotor, retendo o “pro-rata” das mais valias (e menos valias) do projeto. Como tal, a taxa de remuneração é variável e dependerá do preço de revenda ou de arrendamento do projeto». A ideia passa por selecionar «projetos que possam proporcionar TIRs (taxas internas de rentabilidade) do projeto na ordem de 8 % a 20% ao ano na componente estrita do Equity/Capital». Mas ressalva que «a componente capital suporta 100% do risco de desenvolvimento do projeto (para o bem e para o mal), e que se correr mal por alguma razão, pode implicar perder parte ou totalidade do capital alocado».Por fim, as operações mistas, que integram capital e dívida, «beneficiam de uma remuneração fixa (taxa de juro) mensal e de uma remuneração variável, em função do sucesso do empreendimento desenvolvido pelo promotor. E beneficiam de garantia real, primeira hipoteca dos imóveis objeto da operação», explica Pedro Filipe Santos.«Todas as operações desenvolvidas pela QIC beneficiam de garantias reais, consubstanciadas na constituição de primeira hipoteca sobre o(s) ativos imobiliários objeto da operação, bem como penhor dos direitos de crédito associados aos rendimentos imobiliários gerados pelo ativo(s)», completa. Villa Rana procura investidores interessadosA QIC tem atualmente aberto a investimento o projeto VN Villa Rana, que consiste na aquisição e remodelação integral de uma moradia T3 em São Domingos de Rana.A QIC pretende angariar 380.000 euros para este projeto, com uma estrutura de investimento que integra instrumentos de dívida e capital, com uma TIR de 7,2% a 11,04% a 2 anos e de 14,65% a 3 anos.«Com esta operação vamos superar o patamar de 1,2 milhões de euros angariados através de crowdfunding, incluindo a maior operação individual já realizada em Portugal por uma gestora de crowdfunding imobiliária portuguesa», completa Pedro Filipe Santos.
