A consultora apresentou esta segunda-feira uma análise que coloca a região Norte como destino prioritário de IDE em Portugal. Um fenómeno que tem vindo a ter impacto direto no setor imobiliário, quer em termos de valorização, quer de reconfiguração da atividade, em particular nos segmentos industrial e logístico, de living e de hotelaria.
Apresentada no encontro Porto Property Pace, a análise coloca o Norte do país em contraciclo com a conjuntura macroeconómica e geopolítica internacional, e indica que fatores como a disponibilidade de energia elétrica limpa e competitiva, a robustez da base industrial instalada e o posicionamento numa rota atlântica desimpedida transformam a região num polo de atração prioritário para o IDE.
“O atual contexto global demonstra que a segurança e o custo da energia influenciarão o futuro da indústria. Enquanto economias com fortes excedentes como a Alemanha se debatem com a dependência de combustíveis fósseis e custos energéticos elevados, Portugal construiu uma matriz integrada e altamente renovável. Ao compensar a intermitência da geração eólica e solar com a capacidade hídrica, aquilo que historicamente foi uma paridade ou até uma desvantagem competitiva para o país passou a ser uma significativa alavanca de atração face à Europa”, realçou José Maria Moutinho, Head of Research da CBRE Portugal.
Para Rui Moreira, Head of Porto da CBRE Portugal, “o Porto tem condições para se afirmar como a grande plataforma da macrorregião Norte e como porta de entrada para uma economia regional com verdadeira escala. A competitividade do Porto não se esgota nos limites da cidade ou da área metropolitana: resulta da sua ligação a um território com uma base empresarial e industrial muito sólida, vocação exportadora e uma forte articulação entre empresas, academia e talento. É este ecossistema que diferencia a região e lhe dá hoje argumentos muito mais fortes para competir pela atração de investimento internacional. E essa mudança já é visível: o stock de IDE nos setores da indústria, eletricidade e água passou de 7,8 mil milhões de euros em 2012 para 36 mil milhões de euros no segundo trimestre de 2026.”
Esta evolução reflete-se no mercado imobiliário. No investimento, há uma maior diversificação entre classes de ativos, com o peso dos setores tradicionais e core (escritórios, retalho e logística) a reduzir para metade. As yields prime foram entretanto revistas, de modo a refletir a realidade financeira e a preservar a atratividade do mercado: a CBRE aponta para uma subida de 25 pontos-base nos segmentos de escritórios (5,25%) e de logística e industrial (5,75%), enquanto o retalho estabilizou em 6,50%, sustentado pela recuperação pós-pandemia. Os ativos de escritórios com rendas indexadas anualmente à inflação mantêm ainda uma remuneração real muito vantajosa, que supera em cerca de doze vezes o retorno real de 0,4% das obrigações do Estado, sublinha a consultora.
A análise da CBRE realça também a evolução dos modelos de living, uma área “em que o Porto se tem afirmado como plataforma pioneira a nível internacional”. Neste campo, e “dando continuidade à capacidade de inovação já demonstrada na regeneração urbana iniciada há duas décadas com o Porto Vivo e o Quarteirão das Cardosas”, a Área Metropolitana do Porto congrega hoje mais de 5.150 camas em residências de estudantes (PBSA), 745 unidades de flex living vocacionadas para médias estadias, 482 apartamentos em projetos de build-to-rent e 384 quartos em empreendimentos de senior living, calcula a consultora.
O dinamismo do setor turístico acompanha esta recomposição de valor: a CBRE estima que, entre 2019 e 2025, o parque hoteleiro do Grande Porto tenha crescido 45%, com a oferta a subir de 16.000 para perto de 25.000 quartos. Segundo a consultora, esta nova oferta foi totalmente absorvida pelo mercado, mantendo-se a taxa de ocupação em 64% e permitindo uma subida de cerca de 30% do preço médio por quarto ocupado (ADR), que atingiu os 112 euros, com o RevPAR a fixar-se em 72 euros. Este desempenho resulta da qualificação do perfil da procura, com destaque para a duplicação do peso do turista norte-americano (de 6% para 13% do total de dormidas), e da sofisticação da oferta: os hotéis de cinco estrelas representam 22% do parque hoteleiro (face a 16% em 2018) e as unidades de quatro estrelas 44% (face a 41% em 2018), com a quase totalidade da capacidade instalada concentrada em pouco mais de 4 km².
Foto cedida pela CBRE