A conferência “Build to Rent: Da Oportunidade à Execução”, realizada no FIL Meeting Center, em Lisboa, dia 24 de abril, no SIL, colocou no centro do debate a necessidade de transformar o mercado habitacional português.
Sob o tema “Build to Rent: Da Oportunidade à Execução”, esta conferência abordou a passagem da teoria à prática, através de casos reais, parcerias estratégicas e soluções concretas para impulsionar o BTR em Portugal, com foco na execução, eficiência e colaboração entre os vários intervenientes do setor.
O programa contou com intervenções de especialistas, incluindo António Carlos Rodrigues (CEO do Grupo Casais) e Mário Fernandes (CEO da Casais Real Estate) - com foco na Parceria Grupo Casais e Sonae Sierra para Escalar Build to Rent em Portugal.
Contou também com uma Mesa Redonda, sob o tópico “Como Acelerar o Build to Rent: Soluções Concretas para Produzir Habitação”, com a participação de Sofia Galvão (Senior Counsel da PLMJ), Manuel Maria Gonçalves (CEO da APPII) e João Fonseca Santos (Chefe do Escritório de Representação do Grupo Banco Europeu do Investimento).
Na abertura, António Carlos Rodrigues, CEO do Grupo Casais, destacou a base cultural do problema: “Portugal é um país de proprietários. A maior parte das pessoas são proprietárias”, apontando o build to rent como alternativa: “O build to rent é uma oferta que permite alinhamento entre capital, promotor, investidor e operação.”
No entanto, afirmou: “Em relação a construir para vender... temos de estar preparados para construir para usar (...) se nos focarmos no uso, o produto sai diferente.” O responsável acrescentou também que “Se queremos produzir a habitação como a precisamos, precisamos de mudar a forma como a construímos", referindo a importância da industrialização, “No mercado, a industrialização tem um papel diferenciador".
Do “power point” à realidade
A transição da teoria para a prática foi debatida na sessão dedicada à parceria entre Grupo Casais e Sonae Sierra. Alexandre Fernandes, da Sonae Sierra, referiu: “O build to rent é uma oportunidade, mas tem de se materializar (...) Estamos num mercado de desequilíbrio, com uma procura muito forte, mas escassez de oferta.” Afirmou ainda que um dos principais problemas é a falta de ação: “Há muito interesse - há vontade de investir, mas o build to rent não sai do ‘power point’.”
O responsável apontou a necessidade de mudança de mentalidade: “Toda a promoção está habituada a construir para venda (...) O mindset para o build to rent é diferente - tem de ser visto a longo prazo". Sobre financiamento, garantiu: “A banca quer financiar, sabe que vai ser um negócio de futuro - a questão são os detalhes". Reforçou, ainda, a ambição do grupo: “Queremos criar uma carteira de projetos com qualidade institucional e acesso a capital institucional.”
Digitalização e sustentabilidade
Mário Fernandes, CEO da Casais Real Estate, destacou o papel da tecnologia: “Quando falamos em industrialização, estamos acima de tudo a ter uma atitude digital (...) Construímos os edifícios após o design, construindo digitalmente rigorosamente iguais ao que vai ser construído na realidade.”
Explicou ainda o potencial futuro desse modelo: “Como conhecemos o edifício digitalmente, se após 15 ou 20 anos existir a intenção de mudança, conseguimos desmontar tudo e voltar a montar com uma construção diferente.”
Sobre a parceria com a Sonae Sierra, sublinhou que “são duas empresas distintas mas que se complementam, e o que nos uniu foi o tema da sustentabilidade.” Mencionou ainda a necessidade de mais transportes, deixando aindaum alerta sobre a pressão urbana: “As pessoas querem todas viver na cidade, mas as cidades não foram preparadas nos últimos 20 anos para crescer (...) É necessário conectar núcleos urbanos TGVs, metros, etc.”
Entraves estruturais ao desenvolvimento
Na mesa redonda, os intervenientes foram unânimes em identificar os principais bloqueios ao desenvolvimento do build to rent.
João Fonseca Santos, do Banco Europeu de Investimento, enquadrou o tema à escala europeia: “O BEI é o braço financeiro da União Europeia e a habitação é hoje um tema central (...) Os projetos têm de ser resilientes do ponto de vista energético - é uma forma de combater a pobreza energética.” Foi também reforçado o papel do financiamento: “Temos financiamento para apoiar estratégias de habitação... O que falta é atrair os privados. É necessário criar mecanismos para que o privado possa investir e ter financiamento na escala necessária.”
Mercado, custos e falta de previsibilidade
Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, foi direto sobre os desafios do setor: “O investidor precisa que o mercado funcione", sendo impossível "construir para arrendamento se não houver previsibilidade", já que “Sem previsibilidade não há escala, sem escala não há build to rent.”
Sobre os custos, alertou “Não conseguimos construir a preços acessíveis devido ao somatório de custos - terreno, licenciamento, burocracia (...) “A burocracia, o custo de construção e o financiamento são caros para produzir habitação acessível.”
Sublinhou ainda a pressão acumulada: “Nos últimos 10 anos temos um défice de 10 mil casas em Portugal", deixando ainda uma nota sobre o papel dos promotores e investidores no setor: “Se não fossem os promotores e investidores imobiliários, a situação do país era dramaticamente pior.”
Legislação e tempo como obstáculos
Sofia Galvão, da PLMJ, destacou o enquadramento legal como fator crítico: “Este é um tema desafiante e crítico - e sem solução há muitos anos (...) Temos um problema de acesso à habitação que não tem soluções à vista.”
Apontou ainda problemas históricos: “A legislação ao longo do século XX bloqueou o mercado de arrendamento e criou regimes que o prejudicaram" e sobre o presente, alertou: “Não há investimento institucional se o tempo continuar a ser o que é.”
No entanto, reconheceu mudanças positivas: “O simplex de 2024 mudou o eixo do sistema, e isso é fundamental para ganhar o desafio do tempo.” “É preciso um esquema de incentivos para fazer o que o Estado não faz (...) para correr bem, tem de começar bem - decisões mal desenhadas podem atrasar o processo", acrescentou.
Arquitetura, mobilidade e regulamentação
Camilo Cortesão, da MVCC Arquitectos, defendeu uma abordagem integrada: “A arquitetura e a industrialização têm de andar de par a par", no entanto, apontou constrangimentos: “As restrições regulamentares são muito grandes - temos regulamentos para tudo.” Sobre o modelo urbano, acrescentou: “É desejável menos carros e mais transportes públicos.”
Um setor à procura de escala
A conclusão foi transversal a todos: o build to rent tem potencial, mas enfrenta desafios profundos. Entre financiamento, legislação, custos e cultura de mercado, o caminho para a escala exige mudanças estruturais. Como resumiu Manuel Maria Gonçalves: “Temos de considerar a viabilidade económica - o Estado tem de dar condições para construir a preços que as pessoas consigam pagar.”
E, sem margem para dúvidas, acrescentou que “sem previsibilidade não há escala, e sem escala não há build to rent.”