JLL: “Esperam-nos anos muito interessantes, mas precisamos de stock”

A procura de casa em Portugal está em máximos históricos, gerando boas perspetivas para o aumento e diversificação da oferta futura, conclui o mais recente estudo Living Destination, da JLL. Mas o caminho não se fará sem desafios. Este relatório, esta semana apresentado aos jornalistas em Lisboa, faz um retrato completo do mercado residencial do país, e enfatiza a «solidez dos fundamentos do mercado português», como a escassez estrutural de habitação, o elevado volume de procura e o desequilíbrio entre oferta e procura, e o seu potencial de desenvolvimento. Segundo este estudo da JLL, a oferta habitacional em Portugal apresentou um aumento de apenas 1% nos últimos 10 anos, de 5,88 para 5,96 milhões de casas, entre 2011 e 2021. Apenas 1/3 deste stock tem meios de 20 anos, e a necessidade de reabilitação é ainda evidente, um potencial de reconversão que ainda não está esgotado. Do lado da procura, verifica-se um perfil diversificado de interessados, nomeadamente internacionais. Em 2012, a procura estrangeira não chegava aos 5% dos fogos vendidos, mas em 2020 a JLL estima que esta quota tenha duplicado para os 11%. Esta procura «só não é superior porque não temos casas suficientes, principalmente para arrendamento», salienta Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL. Mas a oferta está aquém desta procura, com o número de casas vendidas nos últimos 10 anos a fixar-se 40% abaixo do período homólogo, apesar do aumento de 76% do volume de vendas nos últimos 5 anos, o que cria maior pressão nos preços: o ticket médio de venda subiu 25% nos últimos 10 anos, o que, conjugado com as restrições ao crédito à habitação e com as alterações de perfil das famílias e do estilo de vida, tornam o mercado de arrendamento numa opção de habitação com «enorme potencial de desenvolvimento», segundo a JLL. Patrícia Barão, Head of Residential da JLL, acredita que «aconteça o que acontecer, vamos continuar a precisar de comprar casa». Destaca que, apesar da pandemia, «os preços mantiveram-se, não sentimos a crise que muitos previram. O mercado português liderou as compras, mas à medida do desconfinamento, voltaram os investidores estrangeiros». Novas tendências que vieram para ficar Segundo a responsável, a pandemia trouxe algumas tendências para ficar, como a libertação de alguns imóveis dos centros históricos de Lisboa e Porto, que estavam alocados ao alojamento local, ou a necessidade de ter mais condições em casa para trabalhar, como um escritório: «a pandemia colocou a casa no centro da nossa vida e enfatizou a canalização de investimento para o mercado residencial (…). A diversificação e o aumento da oferta de modo a abranger um leque mais diversificado de compradores e produtos é uma grande oportunidade, pelo que antevemos que este segmento continue a ter um desempenho muito positivo no futuro». «Esperam-nos anos muito interessantes, mas precisamos de stock que responda», resume a responsável. Novas oportunidades para os “Vistos Gold” podem estar na Costa AlentejanaCom as novas alterações ao programa de “Vistos Gold” que deverão entrar em vigor em janeiro de 2022, que excluem para atribuição de visto os investimentos em habitação em zonas como Lisboa ou Porto, é na zona da Costa Alentejana que pode estar um leque de novas oportunidades para estes investidores. É aqui que estão a renascer vários antigos projetos turísticos PIN, agora repensados, com densidades mais baixas e maiores preocupações de sustentabilidade, além de novos esquemas de lançamento. Patrícia Barão vê potencial em zonas como Alcácer do Sal, Grândola ou Comporta, onde se está a «criar a atmosfera ideal. São projetos bons, bem cuidados, sustentáveis». Mas está convicta de que as alterações ao programa «não vão mobilizar investimento para o interior. Os investidores não conhecem o mercado, nós também não». Aumento dos custos de contexto promete criar dificuldades As oportunidades são muitas, mas o mercado vê-se a braços com novos desafios à produção imobiliária. Somam-se ao aumento dos custos dos materiais de construção a falta de mão-de-obra e, mais recentemente, a escalada sem precedentes dos preços dos combustíveis. Mas Patrícia Barão mantém o seu otimismo: «com atrasos e novos custos, as coisas estão a funcionar na mesma, esperamos que se encontrem soluções para evitar as falências». Habitação acessível ainda não “fecha” contas. Sustentabilidade pode ser desbloqueadoraAs contas dos projetos de habitação acessível teimam em não “fechar”, e apesar de haver muito interesse por parte dos investidores, é cada vez mais difícil criar este tipo de oferta. Patrícia Barão acredita que «o esquema está montado para ser o Estado a criar esta oferta». Com a chegada do dinheiro do Programa de Recuperação e Resiliência, Maria Empis, Head of Corporate Solutions da consultora, considera que a incorporação da sustentabilidade neste tipo de projetos desde a sua conceção poderá ser chave para torna-los mais rentáveis: «tem de se mudar o mindset de que sustentável é caro, pode não ser assim. E a sustentabilidade é uma obrigação nossa», lembra.

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