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Worx: Imobiliário espera “tempos de mudança e adaptação” em 2023

Ana Tavares |
Worx: Imobiliário espera “tempos de mudança e adaptação” em 2023

Perante um novo contexto económico desafiante, o mercado imobiliário prepara-se para o impacto da inflação numa ótica produtiva em 2023. A Worx perspetiva «tempos de mudança e adaptação necessária, onde certamente também existirão boas oportunidades», refere a consultora no seu relatório de “Balanço de 2022 e tendências para 2023”.

As palavras são de Pedro Rutkowski, CEO da Worx, que, em jeito de balanço, refere que «foi um excelente ano para a Worx, refletindo o dinamismo do mercado imobiliário. Temos acompanhado vários ciclos e fases do setor, e a nossa capacidade de adaptação e inovação na forma como somos parceiros dos nossos clientes, têm-nos mantido sempre resilientes».

Prevê que «2023 será um ano com produtos relevantes a surgir no mercado, quer edifícios, quer terrenos, o que nos permite olhar para um futuro com otimismo e entusiasmo».

Bernardo Zammit e Vasconcelos, Head of Agency da Worx, recorda que «o ano de 2022 foi um ano recorde a nível de transações, o que traz um clima de otimismo ao sector. Olhando para 2023, o crescimento contínuo das tecnológicas a operar no nosso mercado e a crescente absorção de espaços dos operadores de flex office irão caracterizar a dinâmica ocupacional no mercado de escritórios de Lisboa». Segundo o responsável, «ainda que seja expectável uma correção da absorção em 2023 para níveis inferiores aos de 2022, a consolidação dos modelos híbridos de trabalho nos diferentes sectores de negócio e a entrada de novas empresas no mercado, inevitavelmente, manterão o sector numa performance transacional acima da média dos últimos 5 anos».

Acrescenta ainda que «os crescentes critérios de exigência dos arrendatários, finalmente em linha com os restantes mercados europeus, também estão a entrar num novo patamar. Nesse sentido, ativos novos de referência e com superiores critérios de qualidade e sustentabilidade, como o World Trade Center ou o Oriente Green Campus, irão seguramente ser nomes a reter no panorama das transações de 2023».

Ao nível do investimento, Francisco Caldeira, Investment Consultant da Worx, destaca que a consultora esteve envolvida em «operações de grande reconhecimento que revelam não só a confiança depositada pelos nossos clientes para valorizar e posicionar os seus ativos, como uma grande resiliência do mercado de investimento em 2022».

Escritórios com ocupação em máximos históricos

No que diz respeito ao mercado de escritórios, 2022 ficou marcado por um crescimento de 88% face ao ano anterior, atingindo um novo valor histórico de 259.100 metros quadrados colocados na Grande Lisboa entre janeiro e novembro.

O take up médio passou para os 1.390 metros quadrados, que compara com os 1.180 de 2021. A ocupação de quase 28.000 metros quadrados da Fidelidade, na sua futura sede em Entrecampos, e a compra pelo BNP Paribas de dois edifícios em construção no Parque das Nações, com mais de 38.000 metros quadrados, protagonizaram as maiores operações do ano.

A Worx mantém, assim, as suas previsões apontadas no último “WMarket Review Mid-year 2022”, e estima que a atividade ocupacional feche com 275.000 metros quadrados transacionados na Grande Lisboa, duplicando o registado no ano anterior.

Para este novo ano, a Worx antecipa «e um clima de dinamismo moderado na atividade ocupacional de escritórios, ainda que claramente abaixo de um ano histórico como 2022». Dado que 64% da oferta projetada para 2023 está já pré-arrendada, é de prever uma subida moderada da taxa de desocupação global na região. Por um lado, vai manter-se a pouca disponibilidade nas zonas mais centrais de Lisboa e em edifícios novos/remodelados. Por outro, vai manter-se a menor procura em zonas mais periféricas, com piores acessos a transportes públicos.

Investimento imobiliário comercial deverá ultrapassar os 2.500 milhões de euros

No fecho de 2022, a Worx acredita que o investimento imobiliário comercial deverá ultrapassar os 2.500 milhões de euros, tendo em conta o fecho da venda do portfólio Crow, dos fundos da ECS, recentemente confirmada, e que terá rondado os 850 milhões de euros.

Até novembro, o setor dos escritórios representava cerca de 31% do capital investido no imobiliário comercial português. Sem contar com o portfólio Crow, dois dos maiores negócios dizem respeito às duas carteiras adquiridas pela Blackstone, a Connect por 208 milhões de euros e o portfólio Linda por 125 milhões de euros, que contribuíram para um investimento no setor industrial e logístico de 525 milhões de euros, a segunda maior fatia de 30% do capital alocado até essa data. Destaque também para a compra da Smart Studios pela Round Hill Capital por cerca de 200 milhões de euros, ou do Atrium Saldanha pela Sonae Sierra e pelo Bankinter por 205 milhões de euros.

“Esperar para ver” e “um novo normal de yields”

Dado o contexto macroeconómico de condições financeiras mais restritivas, com o aumento das taxas de juro de referência e da inflação, os investidores estão a fechar negócios em fases mais avançadas, e a adotar uma abordagem de “esperar para ver” relativamente a novos investimentos, entrando num processo de “descoberta de preços”, segundo a Worx, que calcula que o investimento de 2023 será afetado com um abrandamento esperado essencialmente no primeiro semestre do ano.

Silvia Dragomir, responsável da área de Research da empresa, espera «uma descompressão das yields prime em todos os setores após o aumento das taxas de juro e ativos sem risco (OTs), que o mercado nacional ainda não comportou na integridade. Isto irá estabelecer um "novo normal" para as yields de referência no mercado».

Ainda assim, o imobiliário comercial continua a ser visto como uma boa alternativa de investimento, já que embora os spreads face às OTs possam diminuir, uma parte substancial dos ganhos de capital deste tipo de ativos provém de ganhos de saída que em Portugal não esperam uma forte quebra segundo o European Property Market Outlook 2022 do parceiro BNP Paribas Real Estate.

Paralelamente, dada a dificuldade de acesso a financiamento bancário, tanto pela normalização da política monetária do BCE como pela aplicação da EU Taxonomy, os investidores terão de diversificar a forma como se financiam através de formas complementares (e.g. joint ventures, mezzanine loans, equity finance). E, ainda, terão de definir as suas expectativas de retorno para chegar a acordo com os vendedores sobre o “teto” dos preços e para serem concretizados os negócios, avisa a Worx.