Está na hora de profissionalizar o mercado do arrendamento em Portugal, acredita Miguel Kreiseler, Managing Director da MVGM Portugal, que acredita que o chamado “build to rent”, ou construção para arrendamento, está a despertar cada vez mais as atenções do mercado. «Este é um momento-chave para revitalizar e profissionalizar o mercado com a ajuda da nossa experiência internacional e do nosso conhecimento do mercado nacional». Em entrevista à VI, o responsável partilha que «é bem possível que, dentro de dois ou três anos, novas empresas sejam pensadas e construídas especificamente para o mercado de arrendamento, o que vai aumentar a importância e o valor dos gestores imobiliários, seja para investimentos pertencentes a grandes grupos ou proprietários singulares». Miguel Kreiseler acredita que o mercado português tem «enorme potencial de desenvolvimento e crescimento, principalmente tendo em conta que o peso do “Build to Rent” e do arrendamento no total de oferta residencial é ainda baixo em comparação com mercados de maior maturidade no continente europeu». Considera que «mais do que desafios, vemos neste momento oportunidades muito relevantes em Portugal». O responsável identifica que o mercado residencial resistiu à pandemia, e o arrendamento em particular ganhou terreno, com alguma migração de imóveis do mercado do alojamento local para o arrendamento de longa duração, num aumento de 67% no número de casas em oferta para arrendamento. Destaca também como vantagem para este mercado «a diferença de mentalidade das gerações mais novas (millennials), que são muito menos enraizadas, características às quais uma solução de arrendamento se ajusta muito melhor do que a opção de aquisição de um imóvel. Estes dados demonstram a vantagem do mercado português em apostar no arrendamento». Um contributo importante para o aumento da oferta Os primeiros projetos começam a surgir. «Já há promotores e investidores a atuar no mercado português que têm planeados projetos Built to Rent ou Multifamily, e isto terá um impacto muito positivo na qualidade do parque imobiliário para a classe média, que está atualmente muito envelhecido e deteriorado. Estima-se que venham a ser construídos aproximadamente 3.000 unidades em projetos Multifamily, nos próximos anos. Espera-se que também venha a ter algum impacto nos preços, ajustando os valores das rendas», prevê Miguel Kreiseler. Nas suas contas, «no prazo de um a dois anos vão começar a surgir empreendimentos novos, pensados e construídos (ou reconstruídos) especificamente para o mercado de arrendamento, que o farão crescer e tornar mais dinâmico. Esta melhoria da oferta habitacional em zonas-chave das cidades vai permitir que as mesmas se tornem mais vivas e terá um impacto muito positivo na qualidade do parque imobiliário para a classe média, que está atualmente muito envelhecido e deteriorado». Garante que «a MVGM quer liderar a mudança para ajudar a criar um mercado onde existam mais casas para arrendar, casas com melhores condições de habitabilidade, e contratos de arrendamento mais equilibrados».Poder público tem “papel muito relevante” O responsável da MVGM identifica como uma das principais oportunidades do mercado português «o papel que o Estado – Governo e autarquias – podem desempenhar nesta mudança». Por um lado, através da estabilidade fiscal e legislativa, que considera «crítica para garantir que os pressupostos dos promotores se mantêm validos ao longo do desenvolvimento dos projetos». Por outro, destaca que «o Estado vem sendo chamado a assumir um papel relevante no equilíbrio das desigualdades criadas pelas leis de mercado na área da habitação. Em Portugal, este é um processo que só agora começou, e onde já vemos bons exemplos, mas há países da Europa onde a gestão do património imobiliário residencial público já é feita por profissionais há décadas». Dá o exemplo da Holanda, onde a MVGM é responsável há vários anos pela gestão de vários projetos em parceria com o setor público, «que garantem arrendamentos acessíveis para cidadãos com profissões essenciais para a sociedade – polícias, médicos, entre outros – e que servem como inspiração para o que poderá ser feito também em Portugal, recorrendo às boas práticas e experiência nesses mercados. Quanto mais relevante se torna o mercado de arrendamento de longo prazo nas carteiras de investimento, maior é a necessidade de uma gestão mais rigorosa e profissional, que dê garantias aos investidores».Pandemia alterou análise de risco Miguel Kreiseler admite que «é inegável que o contexto atual mudou de forma significativa a análise de risco e a visão de investimento», e destaca que a resiliência do mercado residencial, especialmente em comparação com outros setores imobiliários, o coloca «num patamar elevado de segurança e potencial retorno de longo prazo num contexto de alguma incerteza». As transformações em setores como o retalho, logística ou nos escritórios «tiveram o condão de levar os investidores a repensar decisões e estratégias, sendo que o arrendamento residencial e a opção de construir para arrendar surgem agora como opções muito interessantes para garantir rentabilidades estáveis». «O arrendamento torna-se ainda mais importante neste contexto devido ao abrandamento das transações de compra e venda, que tornam a possibilidade de construir para arrendar mais atrativa», considera o responsável. Portugal pode corresponder às expetativas de retornoMiguel Kreiseler acredita que é possível corresponder em Portugal às expetativas de retorno dos investidores. Os estudos feitos no mercado português sugerem isso mesmo, e os exemplos da rede MVGM International em mercados com caraterísticas comparáveis garantiram retornos estáveis em projetos de segmento alto, médio e baixo.: «Temos todas as razões para acreditar que em Portugal existem as condições necessárias para fazer algo semelhante e o interesse dos investidores é comprovado pelos projetos que estão a ser preparados», explica. Em particular, a MVGM foi recentemente convidada a gerir um novo portfólio de aproximadamente 50 apartamentos na região da Grande Lisboa, que se espera «poder duplicar ou triplicar ainda durante este ano, fruto da intenção que o proprietário tem de investir no mercado de arrendamento do nosso país. Este exemplo demonstra o interesse atual dos privados, sendo que devemos também relevar o papel que o Estado poderá ter na dinamização do arrendamento residencial».Um portfólio de 1.100 milhões sob gestãoA MVGM chegou a Portugal em 2019, e comprou entretanto o negócio de gestão imobiliária da JLL no nosso país. Tem hoje 75 ativos sob gestão, incluindo escritórios, imóveis industriais e residenciais e centros comerciais, num valor total estimado de 1.100 milhões de euros, e uma área de 850.000 m². Incluem-se neste portfólio espaços como o Saldanha Residence, o Campera, Fórum Barreiro, 8 Building, Edifício Burgo, Palácio Sottomayor, W Shopping ou o Ferrara Plaza, entre outros. «Na nossa (ainda curta) história como MVGM em Portugal, confrontámo-nos com desafios enormes provocados por esta pandemia que nos surpreendeu a todos, mas podemos fazer um balanço muito positivo da nossa capacidade de adaptação e resposta a este novo contexto. As nossas relações com os clientes e todos os outros intervenientes no nosso trabalho diário tornaram-se ainda mais próximas e foram fortalecidas pela confiança mútua, e antevemos um reforço do nosso negócio através das oportunidades de expansão que identificámos desde a entrada no mercado português», afirma Miguel Kreiseler. Segundo o responsável, em 2021 «queremos continuar a trabalhar para soluções habitacionais inovadoras, assentes em modelos internacionais de sucesso comprovado, e que contribuam ativamente para a transformação das cidades», conclui.
