Os promotores imobiliários mantêm-se bastante confiantes na capacidade do mercado residencial, ainda que antecipem uma contração nas vendas de habitação e a travagem na subida de preços para os próximos três meses. É o que mostra o Portuguese Investment Property Survey, inquérito trimestral desenvolvido pela Confidencial Imobiliário e pela APPII.
Quando comparado com o último inquérito, o número de promotores com novos projetos em pipeline aumentou para 74%, fatia esta que é semelhante à dos inquiridos que diz estar ativamente à procura de terrenos para novos desenvolvimentos. Em ambos os casos, trata-se de um nível recorde em termos das intenções de investimento.
De acordo com o inquérito divulgado esta terça-feira, os inquiridos apontam para a falta de procura como o último dos obstáculos à sua atividade – numa escala de 0 a 100%, o índice de pressão é de apenas 26%. Desde meados de 2021 que a falta de procura deixou de ser uma preocupação para os promotores.
Licenciamentos – a maior preocupação
Por outro lado, os promotores assinalam os «tempos de licenciamento» como a maior preocupação – o índice de pressão atinge um recorde 97%. Segue-se os custos de construção, custos dos terrenos e fardo fiscal, como preocupações apontadas pelos agentes. O outlook económico, ou até mesmo o acesso a financiamento bancário, são alguns aspetos com baixo índice de pressão.
Os promotores inquiridos supõem que o mercado irá abrandar no curto-prazo, com as expetativas relativas à evolução das vendas no 1º trimestre de 2023 a posicionarem-se em -57 pontos.
De referir que este é o terceiro trimestre consecutivo em que este indicador está em terreno negativo, mas é a primeira vez, desde a pandemia que gera simultaneamente expetativas de travagem no crescimento dos preços, com um indicador em -2 pontos, isto é, a percentagem de promotores que apontam para uma descida de preços supera em 2% a dos que apontam para uma subida.
As respostas dos inquiridos ao Portuguese Investment Property Survey, mostram que há um reposicionamento dos projetos em desenvolvimento, com um reforço do direcionamento para a procura internacional e uma aposta renovada na cidade de Lisboa.
Aumento da oferta para estrangeiros
A promoção para internacionais soma 27% das novas intenções de promoção, após ter estado em 7% no começo do ano de 2022. De facto, os promotores imobiliários estão a intensificar a sua aposta na oferta de produto residencial para estrangeiros. Da promoção remanescente, 27% dirige-se ao mercado nacional e os demais 46% a um público misto (nacional/internacional).
Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, declara que «é caso para refletirmos como, num contexto de perda de poder de compra das famílias e de forte aumento dos custos de construção, a grande preocupação dos promotores imobiliários continue a ser o tempo de licenciamento de obras e todo o ciclo burocrático.
Para o responsável é crucial «resolver esta questão, assim como a do forte fardo de impostos que recai sobre a construção e promoção, se queremos criar oferta habitacional acessível, pois estes dois fatores inviabilizam projetos e fazem aumentar o valor dos imóveis».
Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, interpreta que «a falta de oferta é o grande garrote no mercado. Nessa medida, apesar da expectativa de algum arrefecimento no futuro próximo, os promotores antecipam, desde já, o que esperam vir a ser a normalização do mercado, após um período de maior impacto provocado pelo aumento da inflação e dos juros. No entanto, na ausência de medidas de reforma do mercado, essa oferta tende a refugiar-se em mercados de maior valor».
