Construção

Breve contextualização do problema da construção sustentável

Tiago Torres Mascarenhas

Tiago Torres Mascarenhas

Diretor Geral da Torres Mascarenhas

Assim quando analisamos a temática ESG – Environmental, Social and Governance ou em Português Ambiental, Social e Governança e a aplicamos globalmente ao setor da construção percebemos que estamos no início de uma autêntica revolução na forma não só como desenvolvemos projetos imobiliários (promotores) no sentido mais estrito, mas também, no sentido mais lato, em como o cliente final, as instituições financeiras, os investidores de forma genérica, os Fundos de Investimento Imobiliário, as Sociedades de Investimento Imobiliário (SICAFI, SICAVI) e finalmente as empresas de avaliação imobiliária e os mediadores imobiliários incorporam estes conceitos no seu dia-a-dia.

No ciclo de uma construção, e de forma muito simplificada, temos de compreender que este inclui todas as fases desde o planeamento urbano, a procura do terreno ou edifício a reabilitar, due diligence, aquisição, estudos e projetos, construção propriamente dita, materiais usados, venda e/ou operação, eficiência energética dos equipamentos instalados, manutenção, resiliência, energia limpa, desmantelamento ou reabilitação no fim da vida útil do ativo.

Neste sentido, uma simples construção envolve um elevado número de entidades em que todas elas têm de estar compreendidas no conjunto de atores do desenvolvimento imobiliário que contribuem para o sucesso do ESG.

De acordo com o Global Status Report for Buildings and Construction de modo a atingirmos a neutralidade carbónica no stock de edifícios até 2050 as emissões necessitariam de ter uma redução de 50% e as emissões indiretas precisariam de ter uma redução de 60% ambos os objetivos já em 2030.

Mas vamos a casos mais concretos como a compra de uma habitação: na altura da compra o cliente valorizará pagar um Green Premium ou preferirá um Brown Discount?

Na verdade, já existe variada legislação sobre o tema: o European Green Deal, a Energy Performance Buildings Directive que por exemplo podem obrigar a uma subida na classificação energética de um imóvel quando este é renovado ou até quando muda de inquilino e que os imóveis licenciados a partir de 31 de dezembro de 2020 tenham necessidades quase nulas de energia.

Por exemplo, no caso de um financiamento o avaliador imobiliário terá de ter em conta os investimentos “verdes” que o proprietário terá de incorrer ao longo da vida útil do ativo e, portanto, ter um impacto negativo no Valor de Mercado do imóvel.

Por outro lado, a European Bank Association pretende também que os financiamentos sejam “verdes” o que pode levar tecnicamente a um Valor de Mercado inferior de um imóvel que tenha uma má classificação energética.

Em Portugal, foi estabelecida a Estratégia de Longo Prazo para a Renovação de Edifícios a qual estabelece metas ambiciosas por exemplo:

- Área de Edifícios renovada na proporção de 363.680.501m2 para 2030, 635.637.685m2 para 2040 e 747.953.071m2 para 2050;

- Poupança na energia primária de 11% para 2030, 27% para 2040 e 24% para 2050;

- Redução de horas de desconforto na habitação, na percentagem de 26% para 2030, 34% para 2040 e 56% para 2050.

E os já referidos Edifícios com Necessidades Quase Nulas de Energia bem como o Upgrade Energético quando o imóvel é vendido ou muda de inquilino.

Para vencer estes desafios, as Smart Cities usando a Internet of Things (IoT) e dispositivos de aumento de eficiência de modo a minimizar a poluição ao nível da superfície e da atmosfera posicionam-se como elemento fundamental.

Desta forma, os profissionais da construção podem controlar a sua conformidade aderindo a certificações como a LEED - Leadership in Energy and Environmental Design, o Breeam - Building Research Establishment Environmental Assessment Method - entre outras, utilizando materiais sustentáveis, reutilizando e reconvertendo materiais já utilizados anteriormente.

O uso da madeira, cortiça, tintas que não tenham compostos voláteis orgânicos (VOC) entre outros são opções simples com um impacto imediato.

Como o aumento do ecommerce as necessidades logísticas aumentaram consideravelmente.

As unidades logísticas são perfeitas para o uso da construção modular reduzindo o desperdício e aumentando a possibilidade da reciclagem dos materiais – não esquecer a poluição criada pelas indústrias do cimento e aço.

Com o advento da condução autónoma, as viaturas e a infraestrutura das cidades trabalharão em conjunto de modo a minimizar o consumo energético. Por outro lado, na infraestrutura das cidades existirão sistemas de iluminação por sensores.

Tendo em conta esta breve contextualização da atividade quais os desafios e oportunidades que a sustentabilidade apresenta na construção?

Elencamos alguns dos Desafios e Oportunidades que nos parecem mais relevantes:

Desafios:

  • Construção com um impacto positivo na sociedade e no ambiente
  • Constituição de uma Sociedade Justa e Segura
  • Consciencializar as empresas a aderirem ao ESG
  • Mitigar o Risco para os Promotores com o aumento do Custo da Construção Verde
  • Reduzir o elevado peso da fiscalidade no imobiliário que leva a valores de venda altíssimos
  • Conter o aumento do Custo da Construção já de si muito elevado
  • Facilitar o acesso à habitação
  • Construir e operar com desperdício Zero
  • Construir e operar com emissões Zero
  • Reduzir a Inequalidade no acesso a imobiliário verde
  • Incerteza Económica e Geopolítica
  • Inflação e Especulação Elevadas
  • Falta de mão-de-obra
  • Escassez de materiais
  • Aumento do custo das matérias primas

Oportunidades:

  • Regenerar a sociedade e melhorar o ambiente através da Construção Verde.
  • Incentivos Fiscais para a Construção Verde através do PRR e de programas como o IFFRU 2020.
  • Redução da Fiscalidade Imobiliária
  • Redução da Fiscalidade sobre Pessoas de modo a facilitar o acesso à habitação
  • Introdução das Smart Cities
  • Introdução das Smart Homes
  • Desenvolvimento da Proptech
  • Upgrade Energético dos Edifícios
  • Introdução de Carregadores para Veículos Elétricos
  • Aumento Construção Verde com neutralidade carbónica
  • Aumento da Construção Modular por exemplo em unidades logísticas
  • Utilização de lajes pré-fabricadas
  • Utilização da cortiça
  • Utilização de madeira reciclada
  • Utilização de aço reciclado
  • Utilização de isolamento de base de poliuretano vegetal
  • Introdução de Novos Materiais na Construção
  • Tratar o desperdício de obra ou de operação de forma responsável
  • Integração e formação da emigração na construção
  • Redução do Uso do Papel
  • Economia Circular