O responsável falava em entrevista à Vida Imobiliária, dando nota da atividade da empresa e das principais tendências do mercado do retalho em Portugal, numa altura em que «o crescimento das marcas e do financiamento suporta o crescimento da empresa», que vai aumentar dos atuais 22 colaboradores já no próximo ano.
A Winnerules «é uma empresa de corporate imobiliário que transforma produtos imobiliários em produtos financeiros», resume. Promove projetos de consultoria integrada – chave na mão – para os seus clientes, que vão desde o investimento, à gestão, à consultoria e ao desenvolvimento do projeto. Depois de ter faturado 2,2 milhões de euros em 2017, tem um pipeline de 83 projetos para os próximos 5 anos, maioritariamente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
Uma das grandes apostas será a abertura de várias clínicas da José de Mello Saúde, seguindo uma aposta na necessidade da conveniência e proximidade, «uma grande necessidade em Portugal». São outros clientes da empresa o Fitness Hut, Solinca, Dentix, Lidl, Pingo Doce, MiniPreço, Aldi ou Intermarché, somando mais de 100 marcas.
A área da saúde e wellness será um dos focos de investimento da Winnerules nos próximos anos, até porque é «um setor que está em crescimento pela vertente da prevenção, isso vai fazer com que as pessoas procurem cada vez mais estes serviços». E é uma área que não escapa à exigência dos consumidores: qualidade do serviço e proximidade.
«Estamos numa altura em que queremos ter tudo ao pé de nós. Isso já se nota obviamente nos supermercados, mas também se vai notar noutros serviços. O online é importante, mas há coisas que não se compram online», diz Luís Espinha.
O responsável explica que as lojas físicas não vão desaparecer, até porque as marcas continuam interessadas em «abrir lojas perto das pessoas com os produtos frescos, por exemplo, e ter entrega online para outros produtos. E isto vai passar-se também com a área não alimentar».
Quando os «senhores do online» Amazon ou Google mostram interesse em abrir lojas físicas, «mostram que há que ir mais além que o online», e as marcas têm tudo a ganhar com o serviço e a experiência de compra. «Vivemos o período do preço nos últimos anos, depois o período dos serviços básicos, mas isso já não chega para o cliente. Nessa altura, não se estudava nem percebia bem o cliente, hoje em dia sim, e é essa a grande diferença. As marcas estão à procura da melhor forma de fazer isso».
Admitindo a incerteza dos novos modelos de negócio e de espaços, Luís Espinha acredita que «temos só a certeza de que as lojas não vão ser iguais daqui a 10 anos», e que «a forma personalizada da compra vai ser o futuro e será transversal a toda a gente, isso vai ser exigido pelo cliente. As marcas estão todas preocupadas com isto. Mas sabemos que não vão deixar de existir lojas físicas».
Um produto completo e um “fato à medida” atrativo para os investidores
A Winnerules desenvolve os projetos de retalho desde a sua fase inicial. Luís Espinha explica que «procuramos os ativos para as marcas, fazemos o licenciamento, fechamos os contratos com as próprias marcas, e criamos uma espécie de “fábrica” que envolve esta vertente, o financiamento, o estudo fiscal e depois a própria venda dos projetos».
A promessa são taxas de rentabilidade acima da média, entre os 6,5% e os 7%, estima o responsável, que considera estes valores competitivos num mercado «muito maduro».
A empresa está atualmente a angariar essencialmente financiamento «no hemisfério sul», que pode ser não qualificado, de family offices ou fundos, e que será aplicado na operação imobiliária. «O grande objetivo é concentrar pacotes de projetos e vendê-los».
Estes investidores podem entrar na fase inicial de desenvolvimento do projeto, «ou em qualquer fase de project finance, depois de termos o terreno, o licenciamento e a marca. Quanto mais cedo, maior é a taxa de rentabilidade», explica. «Todos os projetos baseados em contratos de arrendamento com estas marcas (por exemplo supermercados) têm riscos muito reduzidos porque os estudos conservadores que as marcas fazem mostram que a procura está lá. A renda que pagam é baseada nas vendas que sabem que podem captar, por isso é que é um tipo de produto que dá conforto a quem investe».