Nos últimos três anos, as rendas prime dos centros comerciais de Lisboa subiram, em média, 8,1% ao ano, a maior subida que se registou entre as principais cidades europeias, idêntica à de Milão.
O “European Shopping Centre Spotlight H1 2026”, relatório agora divulgado pela Savills e que analisa o setor dos centros comerciais na Europa, mostra que a valorização das rendas em Lisboa está ligada a um nível de desocupação muito baixo. Em 2025, essa taxa era de apenas 3,1%, um dos valores mais baixos da Europa, apenas atrás de Milão, com 1,3%.
Existindo pouco espaço disponível para os operadores, a procura pelas melhores lojas mantém-se elevada, sustentando a subida das rendas prime. Em paralelo, as yields comprimiram 25 pontos base em termos homólogos, tal como em Praga, Milão ou Londres.
O stock de centros comerciais em Portugal ronda os 3 milhões de metros quadrados, um dos volumes mais baixos entre os principais mercados europeus, a par de países como a Áustria ou a Finlândia, bem distante de mercados como a França, Reino Unido ou Espanha. Esse contexto de oferta muito limitada ajuda a explicar a pressão sobre as rendas em Lisboa, explica a consultora.
Consumo recupera e investimento é reforçado
Lisboa está a acompanhar uma recuperação mais alargada do consumo a nível europeu. A Savills estima que as vendas a retalho devem crescer 1,3% na Europa este ano, com recuperações mais evidentes na Europa Central e de Leste, nos países nórdicos, no Reino Unido, em Portugal e Espanha.
Consequentemente, a taxa de desocupação média na Europa já desceu de 9,7% para 9,1% em 2025, a primeira vez em 10 anos, algo que a Savills acredita que se vai repetir, a par da subida das rendas. Em paralelo, o volume de investimento em centros comerciais chegou aos 12.000 milhões de euros no ano passado, e no primeiro semestre deste ano o setor representava 34% de todo o investimento em retalho a nível europeu, a quota mais alta desde 2022.
As origens do capital são cada vez mais diversas. James Burke, Director, Global Cross Border Investment da Savills, explica que “nos Países Baixos, temos visto um interesse renovado por espaços de conveniência. Na Suécia, o capital core continua concentrado em ativos de referência, e na Alemanha são os investidores value-add os mais ativos. O detalhe varia por mercado, mas o fio condutor é a procura de capital por qualidade, seja em localização, no ativo ou no potencial de crescimento”.
Mais saúde e conveniência acompanham envelhecimento da população
À medida que a população europeia envelhece, o mix de lojas nos centros comerciais vai-se adaptando. Hoje, há mais farmácias e lojas de saúde e beleza, e são aquelas que devem crescer mais até 2030, cerca de 4% ao ano. Já as vendas de vestuário e calçado (1%) ou artigos para a casa (2%) deverá abrandar, depois do seu desempenho excecional no período pós-pandemia.
Chris Nichols, Analyst e European Research da Savills, confirma que “a alimentação vai continuar a ser a âncora de muitos centros de proximidade e a moda vai manter-se um elemento essencial, mas os inquilinos com maior apetite de expansão deverão vir da saúde, da restauração, do lazer e dos serviços. Estes segmentos respondem à conveniência e à experiência que os consumidores procuram hoje”.
Patrícia Matias, Director of Retail Services da Savills Iberia, aponta que “esta reconfiguração da procura, já visível no mix de lojas, passa também por uma divisão cada vez maior consoante a capacidade financeira do consumidor: os que têm menor rendimento disponível, tipicamente mais jovens, procuram alternativas mais baratas com maior frequência, enquanto os de rendimento mais elevado continuam a sustentar marcas e conceitos premium. Essa divergência reforça a polarização do setor, tal como a ausência de novos projetos em construção. Para mercados com pouco espaço disponível, como Lisboa, esta combinação deverá manter a pressão sobre as rendas prime nos próximos anos”, prevê.