A jogar a favor desta tendência está um mercado imobiliário com melhorias assinaláveis e um cenário macroeconómico mais favorável. Segundo este inquérito, os financiadores, entre eles a banca nacional e internacional, seguradoras e fundos de dívida, mostram agora maior apetite pelo mercado, e estão dispostos a voltar a injectar capital nas mais diversas operações, embora permaneçam cautelosos. Isto é visível nas variáveis aplicáveis ao financiamento, incluindo na relação valor financiado/garantia, nos spreads, nos termos dos empréstimos e no ticket das operações, que apresentam, em geral, condições bastante mais conservadoras que em Espanha, onde o financiamento ao imobiliário comercial já está em plena recuperação.
De notar que em Portugal o nível médio de “loan-to-value” e de “loan-to-cost” é de 50-60%, o que mostra maior cautela dos financiadores, dispostos apenas a financiar um montante até 50 a 60% do valor da garantia prestada para a operação, rácio que é de 70-80% em Espanha.
Por outro lado, os spreads são também mais elevados em Portugal, cerca de 100 a 150 pontos base mais do que em Espanha, com a maioria dos financiadores que operam no mercado português a admitirem aplicar spreads superiores a 300 pontos base.
Este estudo realça ainda que os financiadores em Portugal, nomeadamente os bancos, procuram sobretudo operações pouco complexas e com garantias plenas, preferindo contratos de menor duração (menos de 7 anos), enquanto em Espanha se denotam mais financiadores dispostos a assumir financiamentos de longo-prazo (mais de 10 anos e de 15 anos).
No que concerne a dimensão das operações, a preferência em Portugal é por negócios mais pequenos, sendo os bancos os únicos players de relevo em negócios superiores a 50 milhões de euros. A dimensão dos restantes negócios ronda valores entre os 50 e os 50 milhões de euros. Por oposição, em Espanha o ticket mínimo referido é de 20 a 50 milhões de euros, com a maior parte dos financiadores a preferir negócios acima dos 50 milhões.
Este inquérito aponta para crescentes níveis de financiamento ao investimento e promoção de imobiliário comercial na Península Ibérica, tendo em conta as melhorias do mercado imobiliário e a possibilidade da entrada de novas entidades financiadoras, incluindo a banca internacional e financiadores alternativos, o que deverá fazer com que os spreads nestas operações continuem a comprimis em ambos os mercados, com reduções de 150 a 275 pontos base em Espanha e de 250 a 400 pontos base em Portugal.
Mas os financiadores não deverão estar dispostos a financiar acima de um LTV de 70%, nível que deverá ser apenas registado em ativos de elevada qualidade.
Por outro lado, o estudo da JLL mostra que o investimento imobiliário continua a registar elevados níveis de liquidez de capitais próprios, e só quando este fluxo reduzir, o financiamento aumentará de forma mais expressiva, alertando que não existirá uma terceira onda de capitais próprios porque não haverá produto.
Fernanda Ferreira, head de Capital Markets da JLL Portugal, comenta estes resultados, afirmando que «este regresso dos financiadores ao imobiliário comercial seria de esperar, na medida que os indicadores do mercado imobiliário português estão cada vez mais sólidos. Por outro lado, também o mercado de financiamento em geral está mais dinâmico, sobretudo desde a implementação das medidas de QE pelo BCE desde janeiro». E explica que «isso permitirá aumentar os níveis de crédito sobretudo concedido às empresas, que era um problema específico de Portugal. Além disso, os bancos portugueses em geral estão mais abertos ao financiamento das famílias e, em junho, este mercado correspondia a 46,5% do total de crédito ao setor privado, sendo este o nível mais positivo desde a crise de 2011», diz a responsável.