Os centros comerciais continuam a afirmar-se como um pilar central da economia portuguesa. Só em 2024, este segmento do retalho foi responsável por 12,5 mil milhões de euros em vendas, um crescimento de 7% face ao ano anterior, e registou mais de 600 milhões de visitas ao longo do ano, segundo um estudo da Nova SBE encomendado pela Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC). Os resultados foram apresentados esta quarta-feira durante a APCC Summit.
Em 2024, o setor gerou mais de 14 mil milhões de euros da riqueza do país, contribuindo para 5% do PIB nacional. Estes números confirmam a importância estrutural do setor no retalho em Portugal, não apenas como espaço de consumo, mas também como motor económico e social.
O impacto total dos centros comerciais na economia – incluindo efeitos diretos, indiretos e induzidos – traduziu-se em 19,8 milhões de euros em produção, 11,3 milhões de euros em Valor Acrescentado Bruto (VAB), e 4,7milhões de euros em remunerações. Por outro lado, a receita fiscal atinge cerca de 3,5 milhões de euros, um contributo de quase 8% para o global da receita arrecada com impostos no país (IVA e IRS). Cada euro produzido no retalho organizado gerou 2,51 euros da produção total da economia nacional.
O setor assegura atualmente 352.922 mil postos de trabalho, cerca de 226 mil diretos e mais de 126 mil indiretos e induzidos, números equivalem a mais de 6,5% do total do emprego nacional.
A análise destaca ainda a expressividade do setor no panorama do retalho. Em 2023, os centros comerciais representaram 30,72 por cento das vendas do comércio a retalho não alimentar e 8,96 por cento do retalho alimentar. No total das vendas a retalho, o peso foi de 16,93 por cento, subindo para 19,41 por cento se forem excluídos os combustíveis.
Centros comerciais afirmam resiliência e ganham novo fôlego junto dos investidores
“Vivemos anos fantásticos no retalho em Portugal”, afirmou Fernando Ferreira, partner da Dils, ao refletir sobre a evolução do setor, no painel “Análise das perspectivas a curto, médio e longo prazo do setor imobiliário de retalho”. Recordou que entre 2018 e 2022 os ativos de retalho “não tinham tanto protagonismo quanto a logística e os escritórios”, mas essa tendência foi revertida. “Hoje, o cenário é muito diferente. Temos assistido à entrada de novos investidores e ao reforço de posições por parte de quem já cá está. Os centros comerciais encontram-se, neste momento, numa posição muito sólida”.
Sobre os retail parks, sublinhou a transformação trazida pela pandemia. “As pessoas passaram a valorizar a conveniência. Entrar, fazer compras e sair. Isso favoreceu muito este tipo de formato” A recuperação do turismo também foi um fator-chave para o novo dinamismo. “Houve uma mudança na procura. Precisámos de melhorar a nossa oferta, e isso refletiu-se na restauração, no marketing e na presença de marcas que antes estavam confinadas aos centros comerciais e agora querem vir para a rua”.
“Centros comerciais devem funcionar como uma extensão do município”
Na sua intervenção, referiu ainda que os centros comerciais devem ser pensados como parte integrante do tecido urbano. “Devem funcionar como uma extensão do município”. Quanto à inteligência artificial, pode ser “uma oportunidade futura para potenciar experiências e atrair visitantes. O grande desafio para os proprietários será continuar a trazer pessoas para os espaços”.
Também Rui Vacas, Head of Capital Markets Iberia da Nhood, sublinhou a adaptação do setor a novas exigências, nomeadamente ambientais. “Hoje, ESG não é apenas uma exigência. É um must have. Temos de influenciar para que estas medidas sejam incluídas antes, e não depois, da transação.” O responsável acrescentou que “já tivemos casos em que foi preciso ir ao detalhe da certificação de cada loja, de cada operador, para conseguir concluir a venda de um ativo”.
“Quanto mais concentrado for o produto, melhor para todos”
Destacou ainda a transformação funcional dos centros comerciais. “Quanto mais concentrado for o produto, melhor para todos. Os centros comercias já não são apenas espaços de comércio. Têm clínicas, hospitais, serviços diversos. Tornaram-se ativos multiproduto”. Rui Vacas reforçou ainda a resiliência do segmento, uma vez que “os centros comerciais adaptaram-se às mudanças e continuam a ser relevantes”.
“Centros comerciais apresentam um risco/retorno muito interessante para os investidores quanto comparado a outras classes de ativos”
José Maria Ribeiro de Almeida, Director, Retail Capital Markets Iberia na JLL, referiu que “há dois ou três anos, era muito difícil financiar ativos como centros comerciais. Hoje, vemos várias instituições nacionais e internacionais disponíveis para o fazer”. Afirmou também que este é um momento atrativo para o investimento. “Os centros comerciais apresentam um risco/retorno muito interessante para os investidores quanto comparado a outras classes de ativos”.
Referindo-se a Madrid, destacou que os centros comerciais lideraram as transações no primeiro trimestre de 2025, com perto de mil milhões de euros investidos. Foi um desempenho acima de outras classes de ativos como os hotéis. Mas alertou para um novo perfil de investidor. “Hoje, são sobretudo operadores especializados, que integram toda a cadeia de valor. E mesmo os que tradicionalmente evitavam ativos com maior complexidade de gestão estão a olhar para este segmento”.
Por fim, Grégoire Huillard, Diretor de Desenvolvimento e Investimentos da Klépierre Iberia, destacou o contexto económico favorável que Portugal oferece. “O crescimento das vendas nos centros comerciais mostra bem a sua relevância. É um setor que continua a afirmar-se”. Referiu-se ainda ao dinamismo do mercado nacional. “O volume de transações e investimento é impressionante. Portugal é o mercado onde identificamos mais oportunidades, mesmo com ativos de menor dimensão do que em Espanha”.