As palavras são de João Cristina, da Merlin Properties, segundo o qual este veículo bem-vindo «traz muito mais liquidez e transparência para o mercado». O responsável falava numa mesa redonda de debate no âmbito do evento “REITs - SIGIs, um novo veículo para o imobiliário em Portugal”, que decorreu esta quinta-feira em Lisboa, organizado em conjunto pela Confidencial Imobiliário e pela Abreu Advogados.
Também Pedro Seabra, da Explorer Investments, nota que «este tipo de veículo pode destinar-se a qualquer tipo de investidor», enquanto que Pedro Silveira, do Grupo SIL, realça que é um veículo que «dá para democratizar o investimento e também para ir atrás dos grandes investidores». Pedro Coelho, da Square AM, garante que «há mercado» para este investimento mais transparente, bem conhecido desde os anos 60 nos EUA, e que só parece pecar por tardio.
Ricardo Guimarães, da Ci, contextualizou que «se projetássemos os preços da habitação a partir da crise seguindo a tendência da inflação, o índice de preços estaria no mesmo ponto. Significa que o mercado em geral acaba por estar num ponto onde poderia estar naturalmente, sem contar com o efeito da crise». Neste momento, «o mercado orienta-se para a evolução das rendas, que é o “habitat natural” destes investidores que operam através de REITs – uma perspetiva de longo prazo. São investidores muito bem-vindos no mercado, e podem responder às necessidades de habitação», conclui.
Entre as vantagens deste veículo estão por exemplo a maior transparência ou a democratização do investimento, considera Isabel Ucha, da Euronext. E, apesar de a perspetiva de subida das taxas de juro estar mais perto do que há uns anos, «continuamos a ver o lançamento das SIGIs como uma coisa muito favorável», referiu na ocasião.
Não complicar um veículo que o investidor internacional conhece
No entanto, e apesar de o diploma não estar ainda concluído, estes profissionais antecipam alguns requisitos que podem frear o investimento. A obrigatoriedade de 2/3 de alocação à habitação é um deles. João Cristina considera que num cenário de muita procura e pouca oferta, «a válvula de escape seria o preço, que poderia subir. O investidor verá qual é o setor com mais retorno, e se criarmos esta barreira, será mau para o investimento. E pode ser difícil redefinir essas regras quando deixar de fazer sentido».
Pedro Seabra discorda da obrigatoriedade de o veículo ser criado com vários participantes à partida, pois «demora tempo até que se possa fazer a dispersão do capital. Esta não deve estar ao nível do veículo e sim ao nível do mercado onde é cotado». Pedro Silveira concorda, até porque «os benefícios criados para o mercado com mais ou menos sócios é o mesmo», considera.
Pedro Coelho, por seu turno, acredita que «é mais fácil termos uma legislação flexível e abrangente do que que tentar direcioná-la. A grande vantagem dos REITs é serem uma marca que é similar a outras marcas existentes noutros países, e por isso o investidor já conhece. Mas não vale a pena complicar».
João Cristina destacou ainda a necessidade de 20% de free float/dispersão do capital, que considera «muito alta, pois só à medida que vai havendo track record é que o pequeno investidor entra, e aí é mais fácil cumprir esse requisito».
Incerteza está a prejudicar o mercado e a imagem do país
Encerrando a sessão, Luís Marques Mendes, da Abreu Advogados, comentou que, desde que o diploma foi criado no início do ano, «foi chamado ao parlamento e não se sabe ainda como é que vai sair de lá, esta dose de incerteza é péssima para todos, nomeadamente para a imagem do país». E considera que esta discussão é «útil e chega certamente aos governantes. Vamos continuar a dar o contributo para que um instrumento que já provou sucesso noutros países, que chegue tarde a Portugal mas em condições de ser potenciador das aspirações do mercado».
Instrumento foi “um êxito” em Espanha
Estão em pleno “boom” em Espanha as SOCIMIs, o modelo de REITs do país. O Mercado Alternativo Bursátil tem neste momento 109 empresas cotadas, das quais 67 socimis, e apenas outras 4 estão listadas na bolsa convencional. Um número que deverá começar a consolidar-se nos próximos tempos.
«A clarificação fiscal é a chave». Depois de um arranque mais lento e com menos interesse, «foi decisivo o sistema ter-se modificado para ser parecido com o que já existia no resto do mundo, foi isso que atraiu os investidores estrangeiros, principalmente numa altura em que ninguém queria comprar nada», testemunha Jesús Nieto-Márquez, do MAB de Madrid, um dos oradores convidados desta sessão para dar nota da experiência de REITs espanhola. Informação clara e uma mensagem de confiança passada ao investidor são fundamentais na ativação deste tipo de mecanismo, considera o responsável.
As SOCIMIs espanholas investem essencialmente no setor dos escritórios (28,9%), misto (26,9%), retalho (18,5%), residencial (12,8%) e hoteleiro (9,2%). Este veículo foi «essencial para mudar a imagem do setor imobiliário em Espanha, que foi menos transparente o passado», aponta Nieto-Márquez. Além disso, «permitem que os pequenos investidores beneficiem de um negócio interessante de longo prazo e razoavelmente controlado».
Diversificação do financiamento é bem-vinda
«Todos os modelos que surjam para diversificar o financiamento criam uma estrutura mais adequada, por isso as SIGIs são bem-vindas», resumiu António Ramalho, do Novo Banco, também participante nesta sessão, para quem uma menor dependência bancária a nível de financiamento é positiva, já que «falimos a nossa estrutura de instrumentos de investimento coletivos».
Este especialista acredita que «as SIGIs são um bom projeto, mas vem atrasado, numa altura de maior perspetiva de subida das taxas de juro, e por isso podem ter perdido a sua oportunidade de mercado», conclui.