A necessidade de encontrar um novo equilíbrio entre a crescente atratividade de Matosinhos e a capacidade de garantir habitação para quem vive e trabalha no concelho esteve no centro do mais recente Pequeno-Almoço Imobiliário CNN Portugal/M2, promovido pela Vida Imobiliária, com o apoio da Century 21 e da Confidencial Imobiliário.
Na sessão, Luísa Salgueiro, Presidente da Câmara Municipal de Matosinhos, apresentou a visão do município para a habitação acessível, reconhecendo que a valorização do território e a procura crescente colocam também novos desafios. “Matosinhos qualificou o seu território e isso tem essa vantagem de sermos cada vez mais procurados por pessoas que procuram qualidade de vida, que estão disponíveis a investir mais, e ao mesmo tempo que estão disponíveis a pagar mais”, afirmou. Mas, acrescentou, existe o risco de essa valorização afastar os jovens e as famílias que querem continuar a ter o seu projeto de vida no concelho.
A resposta passa, segundo a autarca, por conciliar atratividade e qualificação urbana com uma maior disponibilização de habitação, através de instrumentos públicos e privados e de uma política de planeamento com uma visão de longo prazo.
Habitação acessível passa por novas parcerias e mais oferta pública
Matosinhos dispõe atualmente de um parque de habitação pública equivalente a cerca de 6% do stock habitacional, o dobro da média da região Norte, num universo de aproximadamente 4.800 fogos municipais. Só em agosto foram concluídos 500 novos fogos, enquanto outros 512 fogos foram construídos de raiz com financiamento a 100% do PRR, permitindo ao município entregar as últimas chaves dentro do prazo e abaixo do orçamento inicialmente previsto.
A estratégia não termina, contudo, na habitação pública. A Câmara está a preparar um novo regulamento de renda acessível que permitirá estabelecer parcerias com privados, através das quais o promotor constrói e o município assegura a ocupação durante um período inicial de 10 anos, renovável até um máximo de 30 anos.
Ao mesmo tempo, o município quer dinamizar o modelo cooperativo, prevendo a disponibilização gratuita de terrenos municipais, a isenção de taxas urbanísticas e um apoio de 75.000 euros por empreendimento para projetos de cooperativas de habitação. O objetivo é criar modelos que permitam chegar a segmentos com rendimentos superiores aos abrangidos pela habitação apoiada, mas que continuam a enfrentar dificuldades no acesso ao mercado.
A intervenção municipal inclui ainda medidas para mobilizar solo e habitação devoluta. Matosinhos criou zonas de pressão urbanística com agravamento do IMI, procurando incentivar a entrada no mercado de fogos devolutos e terrenos sem utilização, enquanto as subunidades e unidades operativas de planeamento e gestão procuram promover uma gestão mais integrada do território e criar novas áreas urbanas qualificadas e sustentáveis.
Planeamento e licenciamento continuam no centro do debate
A flexibilização do planeamento surge como outra das prioridades do município. A Câmara pretende adaptar os instrumentos de ordenamento quando tal se justifique, promovendo uma utilização mais eficiente do território e permitindo novas soluções para aumentar a oferta habitacional.
A própria evolução urbana de Matosinhos tem sido marcada por uma aposta na qualificação do território e na criação de novas centralidades. A presidente da autarquia defendeu também a possibilidade de uma maior densificação, incluindo construção em altura, quando esta contribua para um modelo urbano mais sustentável.
Já no que diz respeito ao licenciamento, Luísa Salgueiro reconheceu tratar-se de uma das matérias mais complexas na relação entre municípios e promotores. O município está a trabalhar com o Instituto Kaizen para medir o tempo efetivamente consumido em cada etapa dos processos urbanísticos e identificar os pontos onde ocorrem perdas de eficiência.
Segundo a autarca, essa análise permitiu concluir que uma parte significativa do tempo dos processos é consumida do lado dos particulares e não da Câmara Municipal. Ainda assim, garante que os serviços municipais estão a trabalhar abaixo dos tempos padrão previstos na legislação para as diferentes etapas.
A partir de 1 de outubro, uma nova legislação deverá alterar também a distribuição de responsabilidades no processo de licenciamento, transferindo parte das obrigações para os privados. Para Luísa Salgueiro, será necessário acompanhar os efeitos práticos da reforma antes de avaliar o seu impacto efetivo.
Matosinhos mantém dinâmica imobiliária, mas preços pressionam acessibilidade
O retrato do mercado apresentado por Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário, mostra um concelho que continua a combinar valorização residencial com uma atividade de promoção significativa.
Os preços residenciais registaram uma valorização homóloga de 17,9% no 2.º trimestre de 2026, enquanto o preço médio dos fogos novos situa-se atualmente em cerca de 4.300 euros/m², sendo que os imóveis usados apresentam historicamente um desconto de aproximadamente 20% face aos novos.
Com cerca de 3.000 transações residenciais por ano (nos anos mais recentes), Matosinhos é o terceiro maior mercado da Área Metropolitana do Porto, atrás de Gaia e Porto. Nos últimos 12 meses, o concelho contabilizou cerca de 1.400 fogos em projeto, um volume acima da média dos municípios da área metropolitana, embora a promoção continue particularmente concentrada nas zonas de maior valor.
Os dados mostram também a importância dos projetos de maior escala: os edifícios com mais de 20 fogos representam apenas 10% dos novos edifícios em projeto, mas concentram mais de metade de todos os fogos em carteira.
Para Ricardo Guimarães, a evolução do mercado mostra sinais de alguma normalização depois de vários ciclos de forte valorização. Ainda assim, Matosinhos mantém uma posição diferenciada no contexto metropolitano, com preços cerca de 10% acima da média do Grande Porto, embora aproximadamente 13% abaixo dos valores praticados no município do Porto.
Acessibilidade: um mercado dinâmico que não chega a todas as famílias
A dinâmica dos preços contrasta, contudo, com a evolução da capacidade financeira das famílias. Ricardo Sousa, CEO da Century 21, apresentou os dados do estudo “Acessibilidade da Habitação em Portugal”, destacando a diferença entre a evolução dos rendimentos e a dos preços e rendas.
Entre 2022 e 2025, em média os rendimentos cresceram 16% enquanto as rendas aumentaram 56%. Com data de 2025, o estudo demonstra que na Área Metropolitana do Porto, a taxa de esforço média para aquisição de habitação supera os 50% em todos os municípios, com a única exceção sendo a Maia.
Em Matosinhos, a taxa de esforço para comprar uma habitação de referência de 90 m² situa-se em cerca de 53%, e considerando o mesmo tipo de habitação a taxa de esforço sobe para 69% no caso do arrendamento.
Para Ricardo Sousa, os números de transações e de preços não traduzem, por si só, a dimensão social do problema. A elevada percentagem de proprietários e o peso da habitação usada nas transações ajudam a explicar a resiliência do mercado, uma vez que muitas famílias recorrem ao património acumulado para financiar a mudança de casa.
O desafio passa, assim, não apenas por aumentar a oferta, mas por garantir que essa oferta responde efetivamente à capacidade de compra das famílias.
Habitação acessível exige escala, solo e previsibilidade
A necessidade de criar novas soluções para a habitação acessível foi também abordada por João Moreira, Board Member da GFH, que identificou Matosinhos como um mercado com potencial para novos projetos.
Com cerca de 2.300 fogos em carteira a nível nacional e o objetivo de chegar aos 4.500, a GFH defende uma abordagem à habitação acessível que não seja confundida com habitação de menor qualidade. Para o responsável, existem quatro dimensões fundamentais para aumentar a produção: reforçar e alinhar os incentivos fiscais, reduzir o custo do solo, simplificar os processos administrativos e industrializar a construção.
Esta visão foi retomada na mesa-redonda que juntou além de João Moreira, Fernando Vasco Costa, CEO da VIZTA, e José Carvalho, Sócio Gerente da OMEGA, moderada por Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII.
Para os promotores, a produção residencial é um processo longo e com múltiplas fases — desde a aquisição e preparação do terreno ao projeto, licenciamento, construção e comercialização — que pode facilmente exigir cinco ou seis anos. Neste contexto, a previsibilidade assume um peso determinante nas decisões de investimento.
Fernando Vasco Costa destacou a experiência positiva da VIZTA em Matosinhos, onde desenvolveu mais de 200 apartamentos e tem novos projetos em execução e preparação. Já José Carvalho apontou o licenciamento como um problema de dimensão nacional, sublinhando a complexidade do quadro legislativo e defendendo maior previsibilidade e coerência na atuação das equipas municipais.
A fiscalidade foi outro dos pontos em discussão. Os participantes reconheceram o potencial positivo do desagravamento fiscal, mas mantiveram reservas quanto à complexidade associada à aplicação da redução do IVA para 6% e aos moldes finais da medida.
Segundo João Moreira, a carga fiscal representa mais de 40% do preço de uma casa, constituindo uma barreira relevante à produção de habitação acessível. Para Fernando Vasco Costa, a redução da carga fiscal é positiva, mas não deverá ser acompanhada por novos níveis de complexidade que dificultem a sua aplicação prática.
No final, ficou uma ideia transversal às diferentes intervenções: Matosinhos tem conseguido reforçar a sua atratividade e mantém uma dinâmica imobiliária relevante, mas o desafio passa agora por garantir que o crescimento do território e dos valores imobiliários é acompanhado por mais oferta, maior diversidade de produto e soluções habitacionais acessíveis a diferentes níveis de rendimento.
Matosinhos lança Observatório Imobiliário
Durante o encontro foi ainda apresentado o Observatório Imobiliário de Matosinhos, uma nova ferramenta desenvolvida pela Confidencial Imobiliário para acompanhar de forma dedicada a evolução do mercado imobiliário do concelho.
Apresentado por Ricardo Guimarães, o portal pretende reunir informação dirigida a cidadãos, operadores imobiliários e entidades públicas, combinando notícias sobre o mercado local com indicadores de preços e outros dados atualizados sobre a dinâmica residencial de Matosinhos.
A nova plataforma disponibilizará informação com atualização trimestral ou mensal sobre diferentes indicadores, permitindo acompanhar a evolução do mercado e enquadrar Matosinhos no contexto da Área Metropolitana do Porto.
Matosinhos é, atualmente, um dos dois municípios portugueses membros da Housing Europe, reforçando a dimensão institucional que o concelho pretende dar à sua estratégia de habitação.