No ano passado, o mercado de industrial e logística em Portugal registou um aumento homólogo de 83% no volume de absorção, num total de mais de 500.000 metros quadrados. É o que mostra o estudo “A New Chapter Begins”, da Savills, que analisa o setor de industrial e logística.
A Área Metropolitana de Lisboa registou o nível de take up mais elevado do país, de 418.000 metros quadrados, que comparam com os 228.000 de 2020 e 207.000 de 2019. Esta região tem atualmente uma taxa de disponibilidade de 5%, que corresponde a 133.000 metros quadrados, que comparam com uma procura estimada de 354.000 metros quadrados.
No mês de janeiro, a Savills já tinha divulgado que Portugal integra a lista dos países europeus mais atrativos para o investimento em industrial e logística, e que só a falta de oferta deverá travar o crescimento do setor. Pedro Figueiras, Associate Director de Industrial & Logistics da Savills Portugal, prevê que em meados de 2023 e 2024 sejam concluídos novos projetos, «dando continuidade à tendência de pré-arrendamentos verificada em 2021».
Tal como na Europa, o potencial deste mercado em Portugal «tem ficado retido por uma oferta escassa e que não é capaz de corresponder aos requisitos técnicos e aos padrões de qualidade exigidos atualmente», aponta a Savills.
O crescimento do segmento de industrial e logística tem sido impulsionado pelo aumento do ecommerce, mas também pela necessidade das empresas aumentarem os seus stocks para cumprir o normal funcionamento das cadeias de distribuição depois da pandemia. Além disso, o comércio transfronteiriço tem vindo a crescer, com aumentos de 18% nas exportações e de 21% nas importações em 2021.
Além da falta de oferta adequada, os preços dos combustíveis podem vir a ser um novo desafio para este setor. Também a inflação representa um risco, quer para o setor dos transportes, quer para o do armazenamento.
A Savills identifica que, a longo prazo, o setor vai precisar de se adaptar à evolução tecnológica, que terá impactos ao nível da gestão dos negócios e dos serviços prestados aos clientes: «uma maior digitalização do setor permitirá potenciar a agilidade e eficiência dos processos e garantir uma monitorização permanente dos fluxos de mercadoria. Por outro lado, a transformação tecnológica da I&L exigirá mão-de-obra qualificada, implementação de modelos de gestão digital e mudanças na infraestrutura».
Ainda assim, prevê-se que os fundamentos do mercado se mantenham fortes este ano, à medida que os operadores prosseguem os seus planos de expansão para maiores espaços de armazenamento. As maiores ocupações previstas para este ano estarão já em fase de pre-let, e o grande volume que existe em pipeline não deverá estar concluído antes de 2023. A escassez de oferta deverá manter a tendência de adaptação dos espaços já existentes.
Pedro Figueiras salienta que «depois e um ano recorde de área ocupada em 2021, 2022 afigura-se promissor, uma vez que a procura de espaço logístico continua robusta e a superar a oferta prevista até 2024». Do lado da procura, «os vários elementos das cadeias de abastecimento mantêm a intenção de aumentar os níveis de stock, por um lado, e, por outro, a atratividade de Portugal para o estabelecimento de operações logísticas continua alta, estando no top 5 europeu de destinos onde os ocupantes tencionam expandir operações. Do lado da oferta, a disponibilidade é extremamente baixa e a resposta não consegue ser imediata, pelo que o pipeline de oferta até 2024 corresponde sensivelmente à área que foi absorvida no ano transato, ficando assim evidente que o desequilíbrio entre oferta e procura perdurará».
«Este desequilíbrio tem sido evidente nos vários projetos que estamos a lançar ao mercado, sendo rapidamente alvo de manifestações de interesse por parte dos ocupantes e com vários exemplos de arrendamento antecipado ou ao longo da sua construção», acrescenta o responsável.