Em 2024, o investimento em imobiliário comercial (ou de rendimento) em Portugal terá atingido os 2.170 milhões de euros, um aumento expressivo de 28% face ao registado no ano anterior. 74% deste volume diz respeito a capital estrangeiro.
Na apresentação do seu resumo da atividade do mercado nacional em 2024, enviado às redações, Eric van Leuven, diretor geral da Cushman & Wakefield em Portugal, refere que «2024 foi um ano de recuperação, num enquadramento global de descida das taxas de juro, com maior dinamismo no mercado imobiliário (sobretudo na segunda metade do ano). Em Portugal, após um primeiro semestre com atividade reduzida, registou-se um crescimento expressivo do investimento imobiliário comercial no segundo semestre, fechando assim o ano com aumento significativo face a 2023».
Nas contas da consultora, verificou-se um maior interesse dos investidores no setor do retalho, que concentrou metade do volume total investido, e também na hotelaria, com uma quota de quase ¼ do total.
No retalho, que somou 1.050 milhões de euros investidos, destacaram-se as duas maiores transações do mercado (até ao momento), ambas em centros comerciais: a aquisição pela Lighthouse Properties à Ceetrus do Alegro Montijo por 178 milhões de euros e a compra pela Castellana Properties à Harbert do LoureShopping, 8.ª Avenida e RioSul Shopping por 177 milhões de euros.
Já na hotelaria, o volume total de 470 milhões foi particularmente influenciado pela compra pelo Grupo Quinta do Lago do Conrad Algarve à DK Partners por 150 milhões, pela compra do Sofitel Lisboa Liberdade à Accor Invest por um investidor privado, num valor de 75 milhões, e a aquisição pela BTG Pactual do The Oitavos ao Grupo Champalimaud por um montante entre os 70 e os 80 milhões de euros.
Por outro lado, o setor dos escritórios representou 13% do total investido, num total de 290 milhões de euros. A C&W destaca a aquisição pela Real I.S. da K Tower à Krestlis, por um valor entre os 75 e os 80 milhões.
Em paralelo, os ativos alternativos agregaram 12% do total investido, com um aumento da atividade no segmento de residências para estudantes, onde se incluíram a compra pela Xior do Home & Co Campo Pequeno por 58 milhões de euros e a aquisição pela Stoneshield Capital de duas unidades em Lisboa, por um valor entre os 55 e os 60 milhões de euros.
O mercado de industrial e logística manteve uma representatividade reduzida, agregando apenas 5% do valor total investido, num volume de 100 milhões de euros, com destaque para a aquisição pela SIVA à Norfin dos imóveis Imocar na Azambuja por um montante em torno dos 25 a 30 milhões de euros.
A consultora destaca também que, após correções em alta durante os dois últimos anos, transversais a todos os setores, as taxas de rentabilidade mantiveram-se estáveis nos três primeiros trimestres de 2024, tendo registado uma compressão de 25 pontos base (p.b.), apenas no setor de retalho, no último trimestre do ano. Assim, no final de 2024 as yields prime mantiveram-se nos 5,00% no segmento dos escritórios e nos 5,75% na logística, contraindo 25 p.b. no comércio de rua (para 4,50%) e nos centros comerciais (para 6,25%).
Mercados ocupacionais em alta
Relativamente ao mercado ocupacional, Eric van Leuven destaca o registo de «aumentos homólogos nos volumes de absorção de todos os setores, com especial destaque para o setor de escritórios na Grande Lisboa que atingiu o segundo valor mais elevado de absorção da última década».
No ano passado, a ocupação da Grande Lisboa aumentou 120% em termos homólogos, num total de 193.200 metros quadrados. Uma evolução positiva que se deve, em grande parte, à concretização de alguns negócios de grande dimensão, seis dos quais acima dos 5.000 metros quadrados, que representaram 40% da absorção total registada nesse período.
Nota também positiva para o mercado do Porto, onde a absorção registada até novembro aumentou 33% face ao ano anterior, num total de 65.900 metros quadrados colocados, o segundo valor mais alto desde que estes dados estão disponíveis. As duas principais transações dizem respeito a ocupações integrais de edifícios, com destaque para o pré-arrendamento do edifício Mutual, com 10.370 metros quadrados, pela Deloitte.
A consultora destaca que o mercado de industrial e logística registou uma subida homóloga de 36% entre janeiro e setembro, superando em 19% o total anual de 2023 só nesse período.
Já no que toca a hotelaria, o setor registou um desempenho positivo ao longo de todo o ano, com aumentos nos principais indicadores de atividade, apesar do abrandamento natural das taxas de crescimento. Até outubro, os proveitos totais subiram 10% face a igual período do ano anterior.
Descida dos juros deverá impactar positivamente o imobiliário
Traçando perspetivas para 2025, Eric van Leuven destaca que a continuidade da descida das taxas de juro de referência, por parte dos bancos centrais, deverá impactar de forma positiva o mercado imobiliário comercial nacional, «continuando em 2025 a tendência de recuperação já registada no segundo semestre de 2024».
Especifica que «após um período de estabilidade das taxas de rentabilidade transversal a todos os setores durante grande parte do ano de 2024, no último trimestre do ano registou-se uma compressão de yields apenas no setor de retalho. Para 2025 prevê-se uma redução de yields, e consequente aumento de valor, para os restantes setores. Em termos de valores de arrendamento, o aumento da procura por espaços e a escassez de oferta de qualidade deverá continuar a justificar aumentos pontuais das rendas brutas de referência para os melhores ativos».
No que toca o investimento imobiliário comercial, as estimativas apontam para um volume semelhante ao registado em 2024, com os setores de industrial e logística, hotelaria e alternativos (incluindo residencial) a crescer.
A C&W destaca também que 2024 foi já um ano de consolidação da sustentabilidade e da importância do ESG nos edifícios. «No mercado português, nomeadamente ao nível da banca, já se assiste à aplicação de diferentes taxas de juro aos financiamentos, de acordo com a sustentabilidade do investimento. Definitivamente, há uma disponibilidade de investidores e inquilinos para pagar um green premium por ativos mais sustentáveis, sendo já incontornável e cada vez mais significativa adoção da certificação dos edifícios, o alinhamento com a Taxonomia Europeia e o desenvolvimento de análise dos riscos de alterações climáticas. Verifica-se também um enorme esforço para a transição energética dos edifícios, passando pela sua renovação ou mesmo reconversão, de forma a dar cumprimento aos futuros requisitos legais. Finalmente, é de salientar o futuro desafio da seleção de fornecedores, principalmente ao nível da construção, como redução da pegada carbónica das atividades. A responsabilidade de toda a cadeia de valor será um dos grandes desafios dos próximos tempos».
