Com 2026 ainda a dar os primeiros passos, o balanço do ano que ficou para trás ajuda a perceber o ponto de partida do mercado imobiliário português. Em 2025, o setor confirmou um cenário de estabilidade, com o investimento em imobiliário comercial a alcançar cerca de 2.670 milhões de euros, um crescimento próximo de 10% face a 2024, de acordo com análise da Cushman & Wakefield.
O novo ano arranca, aliás, com sinais de continuidade e dinamismo, já que vários negócios inicialmente previstos para o final de 2025 deverão ser concluídos nos primeiros meses de 2026. No ano transato, o capital estrangeiro manteve um peso relevante, representando cerca de 60% do total investido, embora distante dos máximos históricos, o que evidencia a crescente afirmação dos investidores nacionais.
Retalho volta a liderar
Na distribuição por setores, o retalho voltou a liderar, concentrando 29% do volume total, seguido pelos escritórios, com 26%, e pela hotelaria, com 20%. Os ativos alternativos, onde se incluem o residencial especializado, como residências de estudantes e seniores, representaram 13% do investimento, enquanto o segmento industrial e logístico concentrou 11%.
Já no mercado ocupacional, registou-se uma descida generalizada dos níveis de absorção, tanto nos escritórios, com quebras de 23% em Lisboa e de 51% no Porto em termos homólogos, como na logística, que recuou 30%.
O retalho registou uma redução de 20% no número de novas aberturas, embora com forte dinamismo na restauração. A hotelaria manteve-se resiliente, com mais de 80 novos hotéis inaugurados, oferecendo cerca de 4.800 camas adicionais. Apesar da menor absorção, as rendas subiram em praticamente todos os setores, sobretudo nas zonas prime, evidenciando que a quebra na ocupação resultou da escassez de oferta de qualidade e não da falta de procura.
Todas as taxas de rentabilidade (yields) comprimiram ao longo do ano, com exceção da dos escritórios em Lisboa, que se manteve estável nos 5,00% (os yields movimentam-se inversamente aos preços, pelo que a compressão do yield implica uma valorização do ativo). No final do ano, os yields prime situaram-se em 5,00% para escritórios em Lisboa, 6,50% em escritórios no Porto, 5,50% para logística, 4,00% para comércio de rua e 6,15% para centros comerciais.
Para Paulo Sarmento, Head of Portugal da Cushman & Wakefield, “este foi um ano de consolidação para o imobiliário comercial, marcado por alguma incerteza geopolítica mas também pela estabilização das taxas de juro. Este cenário tem sustentado uma forte atividade ocupacional e está a trazer os investidores institucionais de volta ao mercado, reforçando o apetite por ativos de qualidade, antecipando valorização e ajustando estratégias para um ciclo de crescimento sustentável”.
Na perspetiva da consultora, um dos grandes desafios e oportunidades para 2026 será a habitação acessível, impulsionada pelas novas medidas que se espera serem consagradas na lei no início do ano. Estas iniciativas poderão criar condições para dinamizar o segmento de promoção, acelerando o desenvolvimento de projetos residenciais destinados ao segmento médio nas áreas periféricas dos grandes centros urbanos.
De acordo com a C&W, os promotores que conseguirem superar entraves legais e técnicos e responder à procura por casas mais acessíveis estarão bem posicionados para beneficiar do momento positivo do mercado. Um quadro legal e fiscal mais favorável ao desenvolvimento do Build to Rent poderá ser determinante para desbloquear um setor que é incontornável na Europa em termos de investimento, mas que ainda tem pouca expressão em Portugal.
“2026 será o ano em que sustentabilidade, tecnologia, novos formatos de ocupação e soluções para habitação acessível deixarão de ser tendências para se tornarem pilares estruturais do mercado imobiliário, continuando a posicionar Portugal como um dos destinos mais interessantes na atração de investimento internacional”, acrescenta o responsável da consultora em Portugal.
O próximo ano deverá marcar uma aceleração da transformação do setor, com a sustentabilidade a continuar a assumir um papel central na valorização dos ativos e a tecnologia a redefinir a forma como os espaços são utilizados. Escritórios híbridos e espaços flexíveis deverão consolidar-se, sobretudo nas localizações mais centrais, enquanto no retalho a integração entre físico e digital será ainda mais evidente. Na logística, a proximidade aos centros urbanos e a aposta em armazéns inteligentes ganharão relevância
