No desfecho do primeiro dia e na manhã seguinte do Portugal Real Estate Summit, os investidores tiveram a oportunidade de assistir a duas sessões paralelas, com o objetivo de explorar segmentos específicos e obter uma visão mais detalhada sobre os mesmos.
Após um dos muitos momentos de networking de grande valor, foi a vez da CBRE e da Cushman & Wakefield partilharem o palco, conduzindo uma sessão dinâmica intitulada "Portugal, destino líder de ideias".
Francisco Horta e Costa, Diretor-Geral da CBRE Portugal, começou por abordar o que, há dois anos, parecia ser o setor mais ameaçado. «O retalho tem tido um desempenho bastante bom, e as vendas nos centros comerciais, por exemplo, aumentaram em média cerca de 30%" (nos centros comerciais geridos pela CBRE e pela C&W). O footfall também registou um crescimento de 20% no 1º semestre de 2023».
Paulo Sarmento, Head of Transactional Services da C&W Portugal, recordou que o país ainda tem uma taxa de penetração do comércio eletrónico relativamente baixa face à média europeia, embora tenha quase duplicado nos últimos cinco anos (8,7% no 1T20). Assim, «ainda há muito espaço para o retalho físico prosperar».
De acordo com os consultores, em 2022, registaram-se 530 aberturas de lojas em ruas comerciais e centros comerciais em Portugal. Nos últimos anos, não se assistiu ao desenvolvimento de muitos centros comerciais, todavia os especialistas acreditam que, devido à maturidade do mercado, essa é sempre uma possibilidade.
Setor da logística em Portugal está vivo
Apenas 15% do stock foi construído nos últimos três anos e 30% do stock não foi sujeito a Capex nos últimos cinco anos, o que faz com que o stock atual seja considerado obsoleto em muitos casos. No entanto, existe uma grande procura de espaço logístico, e, alguns promotores internacionais, já identificaram esta oportunidade de lacuna, nomeadamente players como a VGP, a Panattoni e a Prologis, que estão agora a apostar em projetos de grande escala e de última geração.
O desafio atual passa pelos terrenos e pela mão de obra, sendo que a disponibilidade de ambos os factores está a criar novas áreas logísticas, tanto em Lisboa como no Porto, como é o caso de Santarém, Sines, Benavente, Valongo, Santo Tirso, Santa Maria da Feira, entre outros. Com tudo isto, prevê-se que as rendas continuem a subir tanto em Lisboa (4,75€/m²) como no Porto (4,50€/m²).
Como perspetiva final para a logística, o reshoring foi destacado como um movimento que está a demorar a concretizar-se, mas que se espera que venha a ter um impacto claro, nomeadamente com importantes fabricantes a transferirem as suas operações para Portugal devido aos custos mais baixos e à excelente rede viária do país.
Escritórios em Portugal: uma proposta aliciante
Quase 40.000 novas empresas estrangeiras estabeleceram-se em Portugal nos últimos 5 anos, e tanto Lisboa como o Porto estão constantemente entre os 10 primeiros lugares do ranking dos melhores destinos para investir.
«Se olharmos para as cidades europeias que competem mais diretamente com Lisboa e Porto, rapidamente percebemos que ainda há muito espaço para crescer em termos de rendas», afirmou Paulo Sarmento.
Os consultores convidaram o Diretor Geral do hub da Kantar Porto e o CEO da Natixis Portugal para darem algumas pistas sobre as razões que os levaram a escolher Portugal para instalar os seus escritórios, tendo sido sublinhados três factores comuns: talento, qualidade de vida, e a facilidade de ligação a outras capitais europeias.
A procura tem sido saudável, mas é inegável que houve uma enorme queda na ocupação no primeiro semestre do ano, com muito menos operações de cariz tecnológico. A principal razão deve-se ao facto de as empresas terem estado numa atitude de esperar para ver. Ainda assim, ambos os consultores estão confiantes de que a segunda metade do ano será mais positiva.
As pessoas estão a aperceber-se de que o escritório é uma ferramenta vital para atrair os colaboradores de volta ao local de trabalho e Portugal tem a vantagem de as pessoas gastarem menos tempo em deslocações pendulares em comparação com outras cidades europeias.
Francisco Horta e Costa terminou a sessão com uma nota simultaneamente otimista e cautelosa: «Com a melhoria gradual das condições económicas, a adesão também irá certamente recuperar e regressar a níveis estabilizados. Mas cuidado com a procura de melhores projectos de fit-out... os proprietários de edifícios antigos e ultrapassados devem apressar-se a vendê-los ou a reconvertê-los!»
"Braga é a 3ª cidade mais importante de Portugal"
O Presidente da Câmara Municipal de Braga, Ricardo Rio, foi recebido no Portugal Real Estate Summit para apresentar a história de sucesso do crescimento da cidade. «Apesar de sermos uma das cidades mais antigas da Europa, com mais de 3.000 anos de história, temos hoje uma das populações mais jovens do país e da Europa - o que tem muito que ver com a nossa forte atividade universitária».
Nos últimos dez anos, Braga tem atraído importantes empresas como a Bosch, a Deloitte, a Mercedes Benz e a Fujitsu, o que o autarca atribui à elevada disponibilidade de pessoas qualificadas e jovens, como também a uma clara aposta no conhecimento, na inovação e na investigação. «Temos trabalhado para criar mais casas, mais escritórios e mais espaços para a atividade empresarial. Para o futuro posso garantir que continuarão a ter muitas razões para investir em Braga!», completou Ricardo Rio.
Mesa-redonda de debate
Richard Betts, Diretor da Real Asset Media, foi o responsável por moderar a última mesa redonda da conferência, onde Severine Boutel, CEO da Nhood Portugal, Inés Arellano, Investor Relations da Merlin Properties, Paolo Rosso, Partner da LCN Capital Partners, e João Andrade, Administrador da Fidelidade Properties, discutiram os melhores setores e cidades para investir.
Severine Boutel acredita que «há muitas cidades para desenvolver em Portugal, mas se o sítio não tiver o ecossistema empresarial certo, não vai funcionar». Relativamente aos segmentos, o retalho está no ADN da Nhood, e nas palavras da CEO «o retalho dá vida a uma cidade» e é por isso que a empresa se mantém focada em gerir os seus espaços com cada vez mais experiência.
No mesmo seguimento, Paolo Rosso explicou que o portfólio da LCN Capital Partners em Portugal está totalmente concentrado no retalho, especificamente nos supermercados. «Nunca olhámos para centros comerciais, sempre olhámos para activos de um único inquilino, e posso dizer que as coisas têm corrido muito bem, estamos entusiasmados para investir mais, mas sempre numa lógica de um único ocupante», adiantou o gestor.
Para Inés Arellano, os preços ainda precisam de ser ajustados, algo que, na sua opinião, é também a razão pela qual não temos visto muitas transacções este ano, ainda mais evidente em setores tradicionais como os escritórios. Muitos especialistas afirmam que «os escritórios são o novo retalho», e a verdade é que o sentimento é semelhante, onde «há claramente um pessimismo exagerado, até porque os escritórios continuam a ser escassos e há sempre espaço para activos de qualidade, com bons inquilinos».
A questão do regresso ao local de trabalho varia muito de cidade para cidade, mas João Andrade defende que as cidades portuguesas têm a vantagem de ter uma mobilidade acessível. Para além disso, na sua opinião, «as empresas estão desejosas de ter os seus colaboradores de volta ao local de trabalho, e a solução do teletrabalho não será sustentável para as empresas a longo prazo».
A cultura mudou e o equilíbrio entre vida e trabalho ganhou extrema importância, mas a localização continuará a ser um aspeto absolutamente central. Para Severine Boutel, a solução passa por moldar as cidades para que tenham mais usos complementares e, sobretudo, para que incorporem a sustentabilidade. Inés Arellano concordou com o tema e afirmou que «hoje em dia, a sustentabilidade já não é uma vantagem, mas sim uma obrigação, seja nos escritórios, no comércio ou noutras utilizações. E não é apenas ambiental, temos de garantir que as pessoas que utilizam e ocupam estes espaços estão felizes por o fazer».
A visão de criação de valor para as empresas e para as cidades também marcou as considerações finais de Paolo Rosso: «devemos criar ativos de alta qualidade, analisando oportunidades de regeneração urbana, ou grandes projetos de utilização mista, em vez de apostar apenas numa utilização única em grandes manchas no centro da cidade».