A medir o pulso ao mercado português desde 1999, o Índice Imobiliário Portugal do MSCI avalia o desempenho anual do investimento imobiliário comercial, a partir da análise de uma amostra constituída por 38 portfólios e 873 ativos imobiliários comerciais, no valor de 9.700 milhões de euros, o equivalente a 35% do valor global estimado para o mercado de investimento imobiliário português.Os resultados de 2022 foram apresentados em Lisboa esta quinta-feira por Luís Francisco, Vice-Presidente Real Estate Cliente Coverage – Iberia, The Netherlands and Middle East no MSCI, numa sessão que teve lugar no auditório-sede da PLMJ e que contou com o apoio da Iberian Property; e na qual uma vez mais ficou bem patente a solidez desta classe de ativos e do mercado português.Comparando em alta com os 6,8% gerados em 2021, em 2022 o imobiliário português devolvendo um retorno anual total de 8% aos investidores imobiliários; voltando a suplantar os resultados gerados por outras classes de ativos como os fundos de investimento imobiliário (5,5%), as equities (7,7%) ou as obrigações (-18,7%).«Portugal teve uma evolução muito interessante no contexto europeu em 2022, num ano em que quase todos os outros mercados registaram retornos inferiores aos do ano anterior. Além disso, o nosso país foi uma exceção no que diz respeito à valorização dos ativos, tendo em conta que se observaram correções de valor significativas em alguns dos mercados mais maduros da Europa, como o Reino Unido ou a Holanda», comenta Luís Francisco.Crescimento das rendas impulsiona resultadosOs resultados do Índice Imobiliário Português do MSCI em 2022 foram impulsionados pela componente de rendas, que valeu 5,6%, ao passo que a vertente de valorização (que considera tanto a evolução das avaliações como o CAPEX) contribuiu com os restantes 2,3%). Ou seja, «foi o crescimento das rendas que suportou o crescimento do valor dos ativos em 2022 que, ainda assim, foi mitigado pela expansão negativa das yields em -0,5% e pelo impacto do investimento em Capex».Hotéis devolvem retornos superioresUm dos setores cuja representatividade mais tem vindo a crescer na constituição deste índice, os hotéis foram a classe de ativos que devolveram os retornos mais elevados no imobiliário português em 2022: 12,5%, quase que triplicando os resultados de 4,0% registados em 2021. Neste caso, e ao contrário da tendência geral, a componente de valorização de capital foi o principal impulsionador dos resultados, atestando o bom momento que se vive no setor turístico.Seguiu-se o retalho, a classe de ativos predominante na amostra (representando 55,2%), que devolveu aos investidores 8,5% em 2022, uma melhoria face aos 7,3% de 2021 e que, uma vez mais, vem colocar em evidência como «o setor tem vindo a recuperar de forma resiliente». Com exceção dos supermercados, cujo retorno desceu de 9,5% para 7,7% entre 2021 e 2022, todas os restantes segmentos do retalho geraram retornos superiores no ano passado, de 8,6% no caso dos centros comerciais (vs 7,3% em 2021), de 6,2% nos retail parks (vs em 2021), 8,0% no comércio de rua (vs 6,8% em 2021) e de 7,8% nos stand alones (vs 5,4% em 2021).Tal como no retalho, o crescimento das rendas foi o principal dínamo 7,3% gerados pelos escritórios em 2022, uma melhoria de 0.4 pontos percentuais face aos 6,9% do ano anterior. Da mesma forma, também aqui é evidente a pouca dispersão de resultados entre os diferentes subsectores, sendo que são os escritórios localizados no CBD de Lisboa os top-performers, com 8%, seguindo-se os ativos localizados nas Novas Zonas (7,2%) e só depois os localizados no Zona Secundária (6,4%) e no Corredor Oeste (5,9%). Já os escritórios localizados no Porto devolveram 7,1% aos investidores, enquanto para os ativos localizados no resto do país os retornos foram de 7,8% no ano passado.O desempenho dos ativos industriais também melhorou ligeiramente no último ano, de 7,6% para 7,8% em 2022, sendo evidente «o bom desempenho do mercado da Grande Lisboa [7,7%], embora com uma clara distinção entre as duas margens», com os ativos localizados na margem norte (8,2%) a registarem um desempenho bastante superior aos da margem sul (3,8%) como notou Luís Francisco.Englobando os ativos alternativos, na área da educação, saúde e lazer, entre outros, o setor “Outros” gerou retornos totais de 4,4% em 2022, mantendo o desempenho do ano passado. Entre estes, o segmento da Saúde foi o que mais se destacou, devolvendo 8,1% aos investidores, enquanto o sub-setor Educação devolveu 7,3%, ultrapassando largamente os 1,7% do Lazer e os 1,1% dos restantes outros.Maior contenção da atividade em 2023 em 2024Depois de um ano extraordinário para o investimento em 2022, os investidores estão agora mais cautelosos, antecipando-se uma maior contenção da atividade em Portugal no próximo biénio, como ficou claro na mesa-redonda que se seguiu, presidida por Francisco Lino Dias, Partner da PLMJ e que contou com a participação de António Gil Machado, diretor da Iberian Property, Francisco Horta e Costa, Managing Director da CBRE Portugal, Francisco Sottomayor, CEO da Norfin, Pedro Coelho, CEO da Square AM, e João Cristina, Country Manager da Merlin em Portugal.Lembrando que o volume alocado ao mercado português caiu 43% em temos homólogos anuais no 1º trimestre, «em linha com o que está a ser observado nos grandes mercados internacionais», Francisco Horta e Costa, admite que «após os resultados extraordinários de 2022, estamos com perspetivas muito diferentes para 2023, que apesar de dever ter menor volume de investimento deverá ser um ano razoável para a atividade». Contudo, diz, «o mercado não está parado; está, sim, mais seletivo e como tal as operações demoram mais tempo a concretizar-se. Portugal continua com fundamentais muito fortes, e o que temos vindo a observar internacionalmente é que os players de equity estão a fazer grandes levantamentos de capital, ou seja, há dinheiro disponível para investir em imobiliário, ainda que esta tipologia tenda sempre para uma estratégia mais oportunística».«Somos um mercado que reage muito lentamente às mudanças, e essa reação geralmente acontece precisamente pelo abrandamento das transações, o que já está a acontecer», acrescentou, Francisco Sottomayor, convicto que «em 2023 e 2024 vamos ter dois anos mais contidos» para o setor.De qualquer modo, «o nosso ponto de partida é muito melhor do que o de outras geografias, primeiramente porque existe muito pouca oferta e as taxas de disponibilidade continuam a cair, num fenómeno transversal à maioria dos setores. E, para além disso, ainda estamos a assistir a um crescimento de rendas», diz João Cristina. «De uma forma ou de outra, Portugal está bem posicionado internacionalmente, mas não podemos ignorar que há nuvens de incerteza no horizonte», admite, contudo, o responsável da Merlin, indicando a inflação e a subida das taxas de juro como os principais fatores de incerteza nesta fase.«Provavelmente, não voltaremos a viver outra década marcada pela inflação a zero e taxas de juro em terreno negativo. Foi bom enquanto durou, mas agora o mundo está a voltar ao normal e isso não será necessariamente mau!», rematou Pedro Coelho.
