Cenário do mercado imobiliário é de recuperação no 2º semestre

O investimento imobiliário comercial recuou 44% em 2023, para 1.690 milhões de euros, refletindo a subida das taxas de juro. Com 95 operações realizadas, um valor ligeiramente abaixo do máximo histórico (atingido em 2022), predominaram transações de menor escala, com um valor médio de 18 milhões de euros. São algumas das conclusões do Marketbeat Primavera 2024, um relatório divulgado pela Cushman & Wakefield, que destaca as principais tendências do mercado imobiliário. Em resposta à reduzida disponibilidade de capital estrangeiro, os investidores nacionais aumentaram a sua quota de mercado para 33% do volume total investido. No ano passado, os setores mais atrativos foram hotelaria e retalho, com que agregaram 38% do volume total investido. «Num contexto de contração generalizada da procura, o mercado imobiliário nacional registou um abrandamento em 2023, em linha com outras economias europeias. Efetivamente, ocorreram quebras significativas na atividade de investimento imobiliário comercial, assim como no mercado ocupacional, particularmente no setor de escritórios na Grande Lisboa, onde se atingiu o valor mais baixo de absorção da última década. Ainda assim, houve setores a demonstrar uma evolução positiva, nomeadamente retalho, que registou uma retoma moderada, e hotelaria, com aumentos transversais para valores acima dos registados em 2019 (pré-pandemia)», comenta Eric van Leuven, Diretor Geral da consultora em Portugal. 2024 será um ano de “duas metades diferentes” Para este ano, prevê-se uma recuperação progressiva do investimento imobiliário comercial, especialmente durante a segunda metade do ano. Estima-se que o volume total de transações ronde os 2.000 milhões de euros, refletindo um crescimento homólogo de 7%. O valor total poderá até ser superior ao apontando, antecipa a Cushman & Wakefield. A este valor previsto poderão vir ainda acrescer 1.100 milhões de euros em transações atualmente suspensas (mas com possibilidade de conclusão até ao final de ano), assim como as usuais operações off-market. Em termos de distribuição por classes de ativos, estima-se uma recuperação significativa do setor de escritórios, agregando 40-50% do volume total, seguido de hotelaria com 25-30%. Os ativos com melhores perspetivas correspondem ativos novos ou remodelados com excelente desempenho ESG. Antecipa-se uma retoma gradual do interesse por parte dos grandes investidores internacionais, juntamente com um alívio no acesso ao financiamento bancário e refinanciamento. "Para 2024, antecipa-se uma evolução distinta ao longo do ano e influenciada pelas expetativas de redução das taxas de juro de referência pelo BCE na primavera - com o primeiro semestre a ser ainda caracterizado por alguma estagnação, seguido de uma retoma gradual no segundo semestre", frisa Eric van Leuven. Desta forma, segundo as previsões da Cushman & Wakefield todos os setores deverão registar aumentos homólogos durante o ano corrente. A consultora prevê que o foco dos intervenientes no mercado continue a incidir na sustentabilidade e na integração de critérios de ESG nas suas operações, o que resultará numa maior disposição para pagar um green premium. Escritórios – quebra homóloga na Grande Lisboa e no Grande Porto Em 2023, o mercado de escritórios na Grande Lisboa sofreu uma quebra homóloga de 59%, com a transação de 112.500 m², o valor mais baixo da última década. No Grande Porto, houve uma redução de 14% na absorção, totalizando 50.050 m². Apesar disso, a oferta futura permanece elevada, com 44% da área em construção garantida na Grande Lisboa e 23% no Grande Porto. Ainda assim, o volume de oferta futura mantém-se elevado, estando atualmente em construção 276.300 m², tendo 44% da área com ocupação assegurada, na Grande Lisboa; e 91.400 m², dos quais 23% tem ocupação garantida, no Grande Porto. Para 2024, prevê-se uma maior clareza na estratégia de ocupação de escritórios por parte dos principais ocupantes, com a adoção de modelos híbridos de trabalho. Os critérios de ESG vão influenciar significativamente os novos edifícios, refletindo-se numa maior relevância das certificações. Antecipa-se um aumento moderado da procura e uma maior exigência de qualidade nos espaços, com as rendas de mercado a estabilizarem em todas as zonas após uma tendência ascendente. Retalho manteve tendência de recuperação No ano passado, o setor do retalho mostrou sinais de recuperação, com os retalhistas a retomarem gradualmente os seus planos de expansão. Ao nível da oferta de conjuntos comerciais, apesar de em 2023 ter sido somente concluído o Salinas Park (Vila Franca de Xira) com 12.000 m² de ABL, até 2026 prevê-se a conclusão de mais 81.500 m² de ABL, 65% dos quais em formato retail park. No ano transato, a procura registada pela Cushman & Wakefield registou 600 novas aberturas, com destaque para o comércio de rua e a restauração. Os retalhistas não-alimentares low cost, que entraram recentemente no mercado nacional, mas com planos de expansão ambiciosos, foram os mais ativos durante o ano passado, seguidos pelo setor alimentar. Para este ano, segundo a consultora, as grandes insígnias do retalho vão apostar cada vez mais na responsabilidade social e sustentabilidade, integrando práticas para reduzir a pegada de carbono. O conceito de athleisure estará em alta, e a experiência em loja continuará a ser prioritária. As lojas pop-up regressarão como ferramenta de marketing para testar novos conceitos e produtos e atrair novos consumidores. Logística – mantém-se o domínio das regiões de Lisboa Porto Após um pico histórico em 2021, o mercado industrial e logístico abrandou nos últimos dois anos, com uma queda de 22% em 2023, resultando em 450.800 m² transacionados, ainda assim, o terceiro maior volume da última década. A distribuição geográfica da procura manteve-se concentrada nas regiões de Lisboa e Porto. A taxa de desocupação na Grande Lisboa atingiu 4,2%, evidenciando a escassez de oferta de qualidade e fomentando a promoção de novos projetos. Prevê-se, para 2024, um enfoque na otimização dos custos de operação, com as empresas a concluírem que o upgrade para novos espaços logísticos é mais eficiente do ponto de vista operacional, ao mesmo tempo que consolidam a sua operação. Portugal deverá beneficiar do aumento do nearshoring e da expansão contínua dos Data Centres, bem como o segmento Self Storage, que continuará a crescer nacionalmente. Mais de 100 novos projetos hoteleiros previstos para os próximos 3 anos Em 2023, Portugal assistiu a uma recuperação sólida do setor hoteleiro, com aumentos significativos no número de hóspedes, dormidas e proveitos totais. Foram inauguradas mais de 50 novas unidades hoteleiras, com mais de metade delas classificadas como 4 estrelas. Para os próximos 3 anos, estão previstos mais de 100 novos projetos hoteleiros, totalizando 10.040 quartos. Para este ano, espera-se que Portugal mantenha a sua competitividade como destino turístico, com um crescimento contínuo do turismo estrangeiro. O turismo de negócios também está em recuperação, ao passo que os investidores exploram novos conceitos de hotelaria, como estadias de longa duração e modelos de negócio não convencionais. A hotelaria emerge como uma classe de investimento atrativa, oferecendo proteção contra a inflação e atraindo investidores institucionais. Residencial – procura por residências de estudantes segue em alta Com a procura a manter-se bem acima da oferta, o estrangulamento do mercado residencial deverá agravar-se, com o Programa Mais Habitação a falhar na implementação de medidas que motivem a construção nova para o segmento médio, enfatiza a C&W. O fim dos benefícios fiscais para Residentes Não Habituais pode reduzir a procura nos segmentos mais altos. O mercado de arrendamento residencial continuará a contrair devido ao impacto fiscal e ao quadro legal desadequado, dificultando a promoção de produtos específicos para o arrendamento no segmento médio. A procura por residências de estudantes ou conceitos mais diferenciados de co-living seguirá em alta, com os promotores a procurarem soluções cada vez maiores e mais apelativas. Por outro lado, com o envelhecimento populacional, a oferta insuficiente de residências sénior vai impulsionar o desenvolvimento de residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade. No ano passado, o setor de promoção e reabilitação urbana teve uma quebra de 46% na atividade, com um volume total de transações de cerca de 460 milhões de euros. Entre janeiro e novembro, foram submetidos a licenciamento mais de 20.300 projetos, totalizando 7,3 milhões de m², a maioria para uso residencial e construção nova. A entrada em vigor do simplex urbanístico e a forma como o mesmo vai ser posto em prática é a grande interrogação do momento. "A desburocratização é positiva, porém, é oito ou oitenta, havendo pouca comunicação com os stakeholders. Embora os promotores estejam a destacar os aspetos positivos deste simplex, existem preocupações sobre as implicações práticas de algumas das medidas. A longo prazo, espera-se que este simplificação resulte numa maior oferta, mas no imediato tenho algumas incertezas nesse sentido", considera Eric van Leuven. A escassez de promoção de habitação para o segmento médio vai continuar na ordem do dia. A falta de oferta vai continuar a ser afetada pela elevada carga fiscal, pela inexistência de incentivos à construção, pelos elevados custos de construção e pelas altas taxas de juros para as famílias, que deverão manter-se nos próximos meses, está a desencadear um cada vez maior regresso aos escritórios e a procura de espaços mais modernos e ambientalmente eficientes, o que vai acentuar a promoção no setor de escritórios. Em paralelo, edifícios mais antigos e localizados em zonas mais tradicionais e turísticas ficarão disponíveis para conversão em habitação ou outros conceitos de alojamento.

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