As palavras são de José Almeida Guerra, vice-presidente da APPII, que falava durante a XXX Executive Breakfast Session da associação, em Lisboa, dedicada à temática do investimento e dos novos REITs portugueses. «Temos de nos organizar e profissionalizar mais, e a questão fiscal é fundamental para consolidar as empresas de promoção imobiliária», defende o responsável, pois, apesar dos atuais ventos favoráveis do mercado, «virão outros dias menos bons».
Nesta conferência, Isabel Ucha, da Euronext Lisbon, salientou que uma das grandes vantagens das SIGI portuguesas é o facto de o regime estar harmonizado com os REITs internacionais, que têm tido «imenso sucesso noutros países da Europa. Os investidores estão habituados a investir nestes veículos, e encontram agora em Portugal um regime semelhante».
Este pode ser um instrumento de financiamento diversificado», e permite aos investidores individuais «ter acesso a um portfólio imobiliário com menos encargos», além de diversificar o portfólio dos investidores. As SIGI podem beneficiar «vários tipos de setores, como hotéis, hospitais, retalho, alojamento de estudantes, etc. Permite separar o imobiliário em si da gestão da atividade», apontou Isabel Ucha.
Com um capital social mínimo de 5 milhões de euros, as SIGI destinam 80% dos seus capitais a imóveis, 75% dos quais têm de gerar rendas. Mais de 90% dos dividendos têm de ser distribuídos, assim como mais de 75% dos outros lucros distribuíveis. O endividamento total não pode ser superior a 60%. Obedecem também a regras de dispersão do capital. As SIGI seguem o artigo 22 do Estatuto dos Benefícios Fiscais, e devem por isso ser avaliadas por um auditor independente a cada 7 anos.
Apesar de ainda não ter criado uma SIGI em Portugal, a Merlin Properties é a primeira socimi recentemente listada na Euronext Lisbon, num sistema de “dual listing”, destacou Isabel Ucha. A empresa tem 6.000 milhões de euros em capitalização bolsista.
Durante este debate, foi levantada a questão se seria possível transformar fundos imobiliários abertos em SIGI, mas Isabel Ucha explicou que apenas as sociedades de investimento imobiliário estão contempladas para este efeito: «a conversão de um fundo noutro veículo obedece às regras que já existiam, e não parece haver abertura para essa alteração».
Esta possibilidade poderia ser uma forma de os fundos «conseguirem maior equilíbrio entre os investidores de pequena poupança e uma base acionista mais institucional que não entra, tipicamente, em fundos abertos. Poderia chamar mais investimento institucional e criar mais massa crítica», defendeu António Gil Machado, diretor da VI.
Sonae Sierra já criou a primeira SIGI
Em conjunto com o Bankinter, a Sonae Sierra já criou a primeira SIGI portuguesa, a Olimpo Real Estate Portugal SIGI, S.A., uma sociedade que deverá replicar o modelo da socimi espanhola Ores SOCIMI, com uma dotação de 500 milhões de euros.
De acordo com Victor Freitas Duarte, da Sonae Sierra, também presente neste pequeno-almoço, a empresa começou em 2016 a fazer «algum do caminho que era preciso trilhar em Portugal. Consideramos que estamos em condições de arrancar, e assim o fizemos. Temos agora alguns meses pela frente para concretizar o investimento».
Questionada sobre o porquê de apenas uma SIGI ter sido criada até ao momento, Isabel Ucha lembrou que o diploma, apesar de ter sido aprovado no primeiro trimestre de 2019, teve de regressar ao Parlamento, e teve ainda de aguardar a clarificação do regime fiscal.
Estabilidade para não “sabotar” o investimento
Comum a qualquer medida impulsionadora do investimento, tal como as SIGI, é a importância da estabilidade fiscal. O caso dos “vistos gold” é exemplo disso.
Ricardo Guimarães, diretor da Ci, comentou nesta ocasião que as alterações a este regime recentemente aprovadas no contexto do OE2020, que suspendem a atribuição de vistos em Lisboa, Porto e concelhos do Litoral, «colocam em causa a reputação do país a nível de investimento. Temos de passar a mensagem de quão fundamental é a questão da estabilidade».
Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da APPII, destacou que este é um «problema grave. Portugal já está na imprensa como país que deixou de ser atrativo para investir. E os investidores que pensariam entrar em Portugal que não vão avançar depois de terem a notícia. Passamos a mensagem de que já não estamos interessados em atrair investimento».