2026 começou com um abrandamento da atividade transacional do mercado imobiliário. Isto não significa que tenha diminuído o interessa em comprar casa, mas o mercado está mais seletivo e condicionado pela dificuldade de acesso à habitação, pela escassez de oferta adequada e pelo elevado esforço financeiro exigido às famílias.
A Century 21 Portugal analisou os indicadores mais recentes do mercado relativos ao primeiro semestre deste ano. O INE dá conta de uma descida homóloga do número de transações de habitação de 8,7% no primeiro trimestre, e a Confidencial Imobiliário projeta uma descida de 6% nas vendas no segundo trimestre.
Até junho, a empresa acompanhou 12.000 famílias na compra, venda e arrendamento de habitação, 5% abaixo do registado em igual período do ano passado, o que acompanha a evolução do mercado nacional e a desaceleração da atividade. Ainda assim, o volume de negócios mediados subiu 3%.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, afirma que “os dados mostram que o mercado continua ativo, mas tornou-se claramente mais seletivo. Existe interesse por parte das famílias em comprar casa, mas esse interesse nem sempre consegue transformar-se em transações. O verdadeiro desafio já não é apenas a existência de procura; é a capacidade de transformar essa procura em acesso real à habitação”.
Normalização da atividade
Esta análise aponta que, depois de vários anos de forte crescimento, o mercado residencial português entrou numa fase de normalização da atividade, em que a descida do número de transações não significa uma quebra estrutural da procura, mas sim um mercado onde o acesso à habitação se tornou progressivamente mais exigente. Até porque os preços continuam elevados e a oferta disponível é insuficiente.
O Índice de Preços da Habitação do INE subiu 17,8% no primeiro trimestre deste ano, em termos homólogos. É uma desaceleração da valorização, a primeira em quase dois anos, mas continua a mostrar o desequilíbrio entre oferta e procura.
Em paralelo, os dados da Confidencial Imobiliário estimam uma diminuição de cerca de 4% do valor médio das transações na comparação em cadeia, passando de 340.559 euros no primeiro trimestre para 325.342 euros no segundo trimestre.
Património acumulado é o motor do mercado
87% das transações no primeiro trimestre foram asseguradas pelas famílias, e 80,4% disseram respeito a compra e venda de habitação existente. Esta realidade revela uma dinâmica fortemente assente na troca de casa entre proprietários, mais do que na entrada de novos compradores.
Segundo a C21, muitas famílias conseguem hoje adquirir nova habitação porque beneficiam da valorização do imóvel que já possuem, e é esse património que financia a aquisição seguinte. Ricardo Sousa aponta que “quem pretende comprar pela primeira vez não dispõe desse património acumulado e enfrenta um esforço financeiro muito superior para entrar no mercado”.
Esta é uma das razões pelas quais o acesso à habitação continua particularmente difícil para os jovens, classe média e trabalhadores essenciais, que aqui encontram um grande obstáculo para iniciar um projeto de vida autónomo.
Crédito não resolve problema do acesso
Apesar desta desaceleração da atividade, o crédito à habitação continua a crescer, chegando aos 13.240 milhões de euros no acumulado entre janeiro e maio, mais 18% que em igual período do ano passado. Excluindo renegociações, o financiamento destinado exclusivamente à aquisição de habitação totalizou 9.996 milhões de euros entre janeiro e maio, mais 11,70% do que no período homólogo.
“O peso do financiamento esta a aumentar e a desempenhar um papel importante na concretização das compras, mas, sem um aumento da oferta adequada, poderá apenas aumentar a concorrência pelos mesmos imóveis disponíveis”, alerta Ricardo Sousa.
Estratégia tem de ser estrutural
O debate sobre a habitação não pode limitar-se ao aumento da construção. É necessário discutir onde construir, como construir e para quem construir, garantindo que a nova oferta responde efetivamente às necessidades das famílias e acompanha a realidade económica de cada território, defende a Century 21.
A habitação pública e acessível deve ser reforçada nas zonas de maior pressão habitacional, o planeamento urbano deve ser feito à escala metropolitana e é necessário reforçar e modernizar as soluções de mobilidade urbana. Em paralelo, há que rever os códigos e normas de construção, incentivar a industrialização e a inovação na construção e criar mecanismos de apoio ajustados aos rendimentos reais das famílias e às especificidades de cada região.
“Não basta construir mais. Precisamos de construir, nos locais onde as pessoas vivem e trabalham, onde há transportes públicos e para os segmentos da população que realmente necessita. Habitação, mobilidade, emprego, saúde e educação têm de ser pensados de forma integrada”, completa Ricardo Sousa.
“Dificilmente haverá um alívio estrutural dos preços enquanto não existir um aumento significativo da oferta”
Esta tendência deverá manter-se nos próximos meses, com o mercado a tornar-se mais seletivo, refletindo a persistência da escassez de oferta adequada e o desfasamento entre os preços da habitação e a capacidade financeira das famílias.
Ricardo Sousa conclui que "o mercado deverá manter-se resiliente, mas mais seletivo. Poderá assistir-se a uma moderação da atividade, mas dificilmente haverá um alívio estrutural dos preços enquanto não existir um aumento significativo da oferta adequada às necessidades das famílias. O grande desafio continuará a ser transformar a procura existente em acesso efetivo à habitação, sobretudo para quem ainda procura comprar a sua primeira casa”.
