Mercado residencial vive «momento inigualável» em Lisboa

Ana Tavares |
Mercado residencial vive «momento inigualável» em Lisboa

A consultora acredita que «a habitação vive um momento inigualável», segundo mostra no seu novo estudo deste segmento que apresentou esta semana aos jornalistas. Pedro Lancastre, Managing Director da Consultora, não deixou de destacar «a importância das alterações à Lei do Arrendamento Urbano», pois sem ela «os proprietários não teriam capacidade» de reabilitar os ativos. E espera que o regime se mantenha.

«Estamos a atrair muitos investidores internacionais, e só em 2015 registamos 24 nacionalidades diferentes», já que «Portugal passou a ser um país credível» e beneficia de «um cocktail de coisas muito positivas» que estão a atrair os investidores.

Entre estas características estão, por exemplo, os incentivos fiscais, a qualidade da educação, dos sistemas de saúde, qualidade de vida ou segurança, e o turismo está a assumir um papel fundamental neste novo mercado residencial. Aliás, Patrícia Barão, Head of Residencial, explica que «os promotores adaptaram-se e começaram a preparar projetos para os novos investidores», tais como aparthotéis, residências séniores, de estudantes, entre outros. «Há 5 anos não havia esse imobiliário». E mesmo nos formatos de habitação mais comum, os acabamentos são agora feitos de outra forma, com maior qualidade.

No ano passado, a JLL registou um aumento das vendas na ordem dos 27%. E Patrícia Barão avançou que o 1º trimestre deste ano foi já o melhor trimestre de atividade da empresa, e por isso tudo indica que a dinâmica esteja para ficar nos próximos tempos.

O mercado português está a pesar 40% nas vendas da consultora, e os portugueses estão a comprar mais com capitais próprios neste segmento de mercado em Lisboa. Os preços, esses têm vindo a subir, principalmente desde 2013, mas numa subida bastante constante. Enquanto que o segmento alto subiu 18% em 2015 para uma média de 4.569 euros/m², o total da habitação cresceu 27%, para uma média de 3.144 euros/m².

Na AML, o preços mais altos praticam-se, atualmente, na zona de Cascais e Estoril, onde os valores prime se situam entre os 5.000 e os 12.000 euros/m². Mais para o centro, segue-se a Avenida da Liberdade, o chamado 'super prime', com um intervalo de preços entre os 6.000 e os 9.000m², e o Chiado, entre os 5.500 e os 8.000 euros/m². A zona do Príncipe Real e São Bento já é bem conhecida pelo seu carácter ‘trendy’ e alternativo, onde os valores prime podem chegar aos 7.500 euros/m². E a baixa começa agora também ela a ter habitação, depois de largos anos ‘adormecida’, com valores ate aos 6.500m².

A JLL identificou ainda as zonas Ribeirinha, da Lapa/Estrela, Campo de Ourique/Amoreiras, Avenidas Novas, Colina de Santana, Restelo/Belém e o Parque das Nações. As zonas históricas com mais vista de rio são as mais atrativas para os short term rentals, por razões óbvias, como o caso da zona histórica e da Colina de Santana.  E Maria Empis, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, acredita que este é um dos bairros «de que mais vamos ouvir falar em breve», já que começa a ser muito atrativo para os investidores começarem a aplicar o seu capital em ativos mais pequenos e pontuais.

Uma bolha à vista?

Sem hesitação, os consultores acreditam que não estamos perante uma bolha imobiliária neste setor. Além de o aumento dos preços estar a ser muito gradual ao longo dos anos, a JLL explica que «não há bolha, mas sim novos mercados que não existiam». Um mercado que «está a responder, e é essencialmente de nichos. Não há muitos apartamentos a 9.000 euros/m²», explicou Pedro Lancastre. «Acontece em Lisboa o que sempre aconteceu noutras cidades, onde o centro é muito mais caro que o resto da cidade», mas ressalvam que, por exemplo, em Madrid os preços prime rondam os 15.000 a 16.000 euros/m², afastando assim a hipótese de bolha no nosso país.

O que é certo, acreditam, é que esta nova ‘onda’ que se sente no mercado «veio trazer uma nova dinâmica a zonas mais paradas». E, caso um dia haja uma quebra acentuada na procura turística, os apartamentos destinados ao short term rental podem rapidamente ser direcionados para o mercado do arrendamento de longa duração. Além disso, «a cidade está muito mais viva. Acho que estamos a ganhar mais do que podemos perder», referiu o responsável, não deixando de alertar para o cuidado com os excessos.

Na mesma ocasião, os consultores deixaram ainda a nota de que há ainda vários edifícios disponíveis para reabilitar em Lisboa, e é neles que os promotores e investidores vão pegar primeiro. Mas «há vários bons terrenos em Lisboa», pelo que acreditam estes serão uma aposta posterior, que não está esquecida, voltada para a construção nova.