Embora as profundas mudanças conjunturais dos últimos dois anos, o mercado habitacional continua a demonstrar um desempenho positivo. Esta é a conclusão da mais recente edição do estudo Portugal Living Destination, desenvolvido pela JLL, que apresenta um retrato completo deste mercado com um olhar detalhado sobre Lisboa, Porto e Algarve.
«É um facto que estamos a viver, nos últimos meses, uma vaga de notícias que impactam o nosso setor. Mas acreditamos que pelo menos em alguns destinos vamos continuar a ter algum sucesso e presença. Mas o impacto que isto vai realmente ter, ainda nenhum de nós consegue medir», enfatizou Patrícia Barão, Head of Residential da JLL.
O conflito Ucrânia/Rússia, o aumento da inflação e das taxas de juro, o fim dos vistos gold, a sustentabilidade como catalisador do mercado e a crise do acesso à habitação como uma das prioridades do país, são os fatores conjunturais de maior impacto no mercado residencial. Segundo o estudo, o mercado teve uma resposta natural ao aumento das taxas de juro e do custo de vida das famílias, ajustando o volume de vendas.
No 1º semestre deste ano, o número de casas vendidas caiu 22% face ao semestre homólogo, contudo os 68.000 fogos transacionados refletem um mercado com um fluxo de procura bastante sólido, sustentado pelos compradores nacionais (93% das casas vendidas), mas com uma presença dinâmica dos estrangeiros.
Os concelhos com maior crescimento do stock habitacional foram Lisboa mas principalmente Odivelas, Loures, Mafra, Seixal. Na conferência de apresentação dos dados, responsáveis pela JLL consideraram que esta tendência «veio para ficar». O mercado internacional concentra-se mais nas zonas históricas, sendo que o segmento alto está mais concentrado em Estoril, Cascais e zonas históricas de Lisboa. Os valores mais elevados são mais altos quanto mais próximos do centro de Lisboa, sendo que na base da JLL não há valores abaixo dos 4.000 euros.
No Porto o comportamento é semelhante, sendo um mercado que tem vindo a crescer: 60% são portugueses, «o mercado tem ainda mais força», refere a JLL, com destaque para o Brasil, EUA e África do Sul. O mercado internacional está muito focado na zona histórica do Porto, sendo também a zona mais cara do Porto.
Quanto ao Algarve, o stock habitacional também cresceu bastante nos últimos anos, nomeadamente em Lagos, Portimão, Loulé e Vila Real de Santo António. No primeiro semestre deste ano, houve ajustamento de preços em baixa, assinala a consultora. De sublinhar ainda que, no Algarve, o peso do mercado internacional no Algarve é muito elevado.
Manter a aposta na criação de nova oferta
A consultora imobiliária, ao longo da apresentação, reforçou a necessidade de manter a aposta na criação de nova oferta, identificando oportunidades para o desenvolvimento de projetos de grande escala, com diversificação de segmentos, geografias e tipologias, sem esquecer os produtos criados de raiz para arrendamento.
«Nos dois anos que passaram desde a primeira edição deste estudo, tivemos uma sucessão de acontecimentos relevantes a nível macroeconómico, político e legislativo quer em Portugal quer internacionalmente, que estão a impactar não só a dinâmica imediata do mercado, como também vão influenciar a sua evolução. Obviamente que o mercado não sai ileso deste novo contexto e tem feito ajustamentos ao longo do último ano, mas mantém um desempenho positivo, com volumes de venda consistentes e sustentação dos níveis de preço» explica Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL.
Patrícia Barão defende que «o mercado continua a proporcionar muitas oportunidades de desenvolvimento, fruto deste desequilíbrio persistente entre a oferta e a procura. Além disso, há necessidade de ajustar os produtos aos novos requisitos da procura. Não é só uma aposta na quantidade. O grande foco da habitação hoje é disponibilizar casas para todos, o que implica diversificar em termos de localizações, de segmentos-alvo e até de tipologias, considerando as alterações demográficas que surgiram na última década. Diversificar e garantir acessibilidade às famílias consegue-se com projetos de grande escala, que não podem deixar de fora também o arrendamento. Especialmente neste tipo de acesso, não podemos continuar com o mercado pulverizado que temos atualmente e que não dá resposta à procura que não pode ou não quer comprar casa. Apenas 15% do parque habitacional do país é arrendado».
Para Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, «é urgente, como país, investirmos na habitação e isso terá de ser feito pelo lado privado. Só assim, vamos ter escala e conseguir dar resposta às pessoas no acesso a uma casa, especialmente aos mais jovens. É preciso, contudo, ter condições de estabilidade fiscal e legislativa e atuar nos obstáculos burocráticos do licenciamento, porque o mercado funciona e as oportunidades existem».
Fim do Residente Não Habitual
Ao ser questionado sobre o fim do Estatuto de Residente Não Habitual, o responsável pala JLL revela que «ainda temos uma certa esperança de que isto tenha um período de transição ou que não seja um fim abrupto até ao fim do ano. Também sentimos que a atratividade de Portugal para o exterior, mais do que estes pacotes, é muito o nosso lifestyle. Nós achamos que os estrangeiros que descobriram vão continuar cá, vemos o copo meio cheio. A quebra de vendas tem mais do que tudo a ver com menor poder de compra e com aumento das taxas de juro».