O Governo anuncia esta tarde, no decorrer da reunião de Conselho de Ministros, um novo pacote de medidas destinadas ao mercado do arrendamento urbano.
Esta será a prometida reforma do NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano. De acordo com as fontes consultadas pelo Expresso próximas ao processo, estarão em cima da mesa novidades como uma maior agilização dos despejos em situações de incumprimento reiterado dos inquilinos; a criação de novos apoios às famílias que provem não ter condições económicas para aceder ao mercado, ou a liberalização dos prazos dos contratos de arrendamento.
Para já, sabe-se que dois meses de não pagamento de rendas podem agora justificar o despejo, em vez dos atuais três meses exigidos. Em caso de incumprimento reiterado, o despejo pode ser iniciado sempre que se verifique um atraso no pagamento igual ou superior a oito dias por mais de três vezes seguidas ou interpoladas, durante um período de 12 meses, ou mais de quatro vezes em 18 meses.
Segundo a agência Lusa, o Conselho de Ministros também aprovou novas regras para a transição dos contratos anteriores a 1990 para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). No caso dos inquilinos com menos de 65 anos, e rendimento anual inferior a 64.400 euros, a renda mantém-se por um período de 5 anos. No entanto, se os rendimentos superarem esse valor, a renda pode ser atualizada para 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel.
No caso dos inquilinos com mais de 65 anos, o contrato continua a não poder transitar para o NRAU, mas se o rendimento do agregado familiar for superior a 64.400 euros anuais, a renda também pode ser atualizada para 1/15 do VPT, cita a TVI.
O setor imobiliário aguarda estas alterações com grande expetativa, reclamando há muito a confiança necessária para dinamizar este mercado, que tarda em ter escala suficiente para responder aos desafios habitacionais do país. A agilização dos despejos e outros incentivos ao mercado tem sido defendida pelo Governo como parte da sua política de habitação, mas o Executivo avançou primeiro com o "choque fiscal" (que também inclui vários incentivos ao arrendamento) e com a revisão do Simplex, remetendo a reforma do arrendamento para mais tarde.
Associações apresentaram propostas concretas
De recordar que, no final de 2025, as associações do setor uniram-se para propor ao Governo um conjunto de medidas que entendem ser benéficas para o mercado do arrendamento.
A AICCOPN, a ALP, a APEMIP, a APFIPP e a APPII apresentaram ao Ministério das Infraestruturas e Habitação uma posição comum sobre o processo legislativo em curso relativo à habitação e ao arrendamento, com o objetivo de contribuir para a criação de um mercado mais funcional e digno.
Para garantir a segurança jurídica, as associações defendem um regime legal do arrendamento que seja estável e que possa ser aprovado com o máximo consenso possível no Parlamento; o reforço da previsibilidade regulatória com a publicação rápida de portarias acessórias; e a criação de uma Comissão de Monitorização do Mercado de Arrendamento com os parceiros relevantes, para o acompanhamento e avaliação das políticas de habitação.
Para garantir o equilíbrio e liberdade contratual no arrendamento, pedem liberdade entre as partes na definição de prazos iniciais e de renovação, e que se possa fixar o número de rendas antecipadas e valores de caução, bem como o valor da renda, além de um regime de arrendamentos flexíveis de 3 a 11 meses que se enquadre nas “novas formas de habitar” como o coliving.
As associações defendem o reforço do papel da Plataforma Eletrónica do Balcão do Arrendamento e do Senhorio, apostando em reverter as alterações legislativas introduzidas pela Lei n.º 56/2023, no que respeita à dependência excessiva do tribunal, bem como a fixação de prazos máximos para a parte procedimental, tornando todos os processos mais céleres e expeditos, para maior confiança e segurança dos operadores do mercado.
Um dos pedidos mais antigos do mercado, o fim das rendas anteriores a 1990 que não podem ser atualizadas, a par da concessão de subsídios aos inquilinos, em coordenação com a Segurança Social, e subsequente fim dos atuais apoios aos proprietários.
Entendem os promotores, proprietários, construtores, fundos e mediadores que o Estado deve retomar de forma robusta um programa de construção de habitação pública em parceria com a indústria de construção nacional, bem como estabelecer taxas reduzidas de IRS e IRC para o arrendamento (algo que, entretanto, o Governo já materializou).
Pedem também apoio ao investimento em construção para arrendamento, com um quadro estável de parcerias publico-privadas e condições para que os Organismos de Investimento Coletivo (OIC) possam ser operadores de referência neste mercado. A este ponto o Governo respondeu, por exemplo, com a criação da figura dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).
Por fim, pedem a criação de seguros de renda dedutíveis fiscalmente e a criação de uma garantia pública de arrendamento, inspirada no modelo francês “Garantie Visale”, para apoiar jovens e famílias em carência habitacional.
Estas medidas, entendem as associações, podem gerar “uma onda de confiança” que estimule a criação de mais oferta de arrendamento, tanto pela via da ampliação do stock de imóveis existentes e/ou devolutos como pela promoção de nova construção destinada ao arrendamento.
Pela relevância do tema, o arrendamento deu mote à CNN Summit de dezembro – “Habitação: o arrendamento como via de futuro”. Recorde a nossa Special Story sobre o evento.