A Comissão Nacional do Território aprovou por unanimidade, a 2 de outubro, o documento “Respostas a perguntas frequentes” destinado a esclarecer a aplicação dos artigos 72.º-B e 199.º do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).
A recente revisão do RJIGT introduziu a possibilidade de os municípios ampliarem o território reclassificado como solo urbano com finalidade habitacional, desde que os terrenos sejam contíguos a solo já urbano e que a afetação maioritária vise habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados.
Considerando a complexidade das alterações e a diversidade de conceitos associados, como os limites de "valor moderado" de arrendamento ou venda de habitação recentemente anunciados pelo Executivo, a CNT elaborou um documento interpretativo que sistematiza as dúvidas mais frequentes identificadas na aplicação prática do regime.
O documento clarifica quatro domínios principais: reclassificação para solo urbano, promoção de habitação a custos controlados, promoção de habitação para arrendamento acessível e adequação dos planos municipais ou intermunicipais. O conteúdo foi obtido a partir da informação publicada no portal O Contador, onde o documento “Respostas a perguntas frequentes” se encontra integralmente disponível.
O documento confirma que o “regime especial do artigo 72.º-B aplica-se a todos os solos que se destinem à construção de habitação e a usos complementares”, desde que cumpram cumulativamente condições como “ser assegurada a contiguidade com o solo urbano” e “pelo menos 70% da área total de construção acima do solo ser destinada a habitação pública, a arrendamento acessível ou a habitação de custos controlados”.
A clarificação define também o conceito de contiguidade, explicando que esta “expressa a necessidade de consolidação e coerência no crescimento urbano” e que se pretende “preencher vazios na malha urbana, e não criar novos centros urbanos”. A parcela correspondente a (até) 30% da área total de construção “deve destinar-se a habitação ou usos complementares”, cabendo ao município, “dentro da sua autonomia, definir as condições específicas, não se aplicando as restrições legais que se limitam à restante área de 70% de construção”.
No que diz respeito à habitação a custos controlados, o documento recorda que são abrangidas “as habitações e as unidades residenciais que sejam construídas ou reabilitadas com apoio do Estado”, bem como “as habitações construídas ou reabilitadas para arrendamento acessível nos termos do Decreto-Lei n.º 68/2019”. O preço máximo de venda corresponde ao “custo de promoção, calculado de acordo com a fórmula estabelecida na Portaria n.º 65/2019. Pode ser majorado o custo de promoção para efeitos de venda no caso de promoção cooperativa até 2,5 % e, no caso de promoção privada pode ser majorado até 6 %”.
Quanto à habitação para arrendamento acessível, o documento refere que o Programa de Apoio ao Arrendamento “é um programa de política de habitação destinado a incentivar a oferta de alojamentos para arrendamento habitacional a preços reduzidos”. Os imóveis construídos para arrendamento acessível “ficam sujeitos aos limites de renda do PAA pelo prazo mínimo de 25 anos”. No caso de imóveis construídos ao abrigo de concessão de terrenos públicos, esse prazo é estabelecido no contrato, tendo por mínimo 25 anos e por máximo 90 anos.
As habitações ficam “sujeitas aos limites de renda do PAA pelo prazo mínimo de 25 anos”, podendo beneficiar de incentivos como “taxa reduzida de IVA, isenção de IMT e IMI até oito anos, isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais e isenção de Adicional ao IMI (AIMI)”.
No capítulo relativo à adequação dos planos municipais ou intermunicipais, é reafirmado que “o prazo para adequar os planos às disposições do RJIGT terminou a 31 de dezembro de 2024”. Caso essa adequação não tenha ocorrido, “ficam suspensas as normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada”, sendo a suspensão decretada pela CCDR competente.
A suspensão não se aplica às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada que, entretanto, “tenham adquirido, entretanto as características de solo urbano” ou “cujas obras de urbanização previstas em plano de pormenor, por contrato de urbanização ou por ato administrativo de controlo prévio se encontrem em execução e até ao termo do respetivo prazo”.