Lisboa recebeu esta quarta-feira, 5 de fevereiro, no MEO Arena, a apresentação da edição de 2026 do Observatório do Imobiliário, numa iniciativa conjunta da Century 21 Portugal e da The Economist.Sob o tema “Portugal a duas velocidades: a habitação acessível desaparece do litoral e refugia-se no interior”, o encontro centrou-se nos desafios estruturais do setor, no futuro das cidades e nas perspetivas do mercado residencial, contando com a participação de representantes da Comissão Europeia, do Banco Europeu de Investimento, da Gehl People e da Universidade Técnica de Delft.Entre os principais pontos em debate estiveram a necessidade de repensar estratégias urbanas e de investimento para manter a competitividade global das cidades, os instrumentos de política pública e de financiamento para melhorar o acesso à habitação, o papel da colaboração entre banca, autoridades públicas e setor imobiliário, bem como estratégias de regeneração urbana, libertação de terrenos e reabilitação do edificado.A habitação acessível encolheu — e mudou de geografiaSegundo Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, “a maioria dos portugueses e espanhois têm a casa paga – o que permite que comprem uma casa com base na valorização do seu imóvel nos últimos anos, sendo este o motor do mercado imobiliário: a troca de casa.”De acordo com o relatório, o acesso à compra tornou-se impossível nas capitais do litoral para uma família média, mantendo-se ainda viável na maioria das cidades do interior. Lisboa, Porto e Faro tornaram-se, em 2025, totalmente inacessíveis, refletindo uma crise habitacional de dimensão urgente.O estudo analisa o acesso à habitação por parte de quem procura a primeira casa na sua cidade — nomeadamente famílias e jovens sem património imobiliário que sirva de alavanca financeira —, considerados os segmentos mais vulneráveis à escalada dos preços e à escassez de oferta acessível.Segundo o diretor, “o problema não está a abrandar, está a alastrar-se para os mercados periféricos de Lisboa, Porto e Faro e a concentrar-se nos grandes centros urbanos e turísticos”.Rendimentos crescem, mas preços e rendas disparamA divergência entre o crescimento dos rendimentos e a evolução muito mais acelerada dos preços das casas e das rendas tem tido consequências diretas na acessibilidade à habitação. Entre 2022 e 2025, os rendimentos cresceram a um ritmo médio de 16%, o equivalente a cerca de mais 200 euros mensais, enquanto os preços e as rendas registaram aumentos muito superiores.Em 2025, apenas 13 cidades — metade das quais no interior — oferecem habitação de 90 m² por menos de 200 mil euros. No arrendamento, mais de metade dos concelhos analisados exige rendas superiores a mil euros para a mesma tipologia.A Área Metropolitana de Lisboa como sistema de exclusão territorialNa Área Metropolitana de Lisboa (AML), o estudo identifica um “sistema de exclusão territorial progressiva”. Apesar de os rendimentos mensais variarem entre cerca de 1.600 euros na Amadora e 2.300 euros em Oeiras, os preços das casas apresentam diferenças muito mais acentuadas.De acordo com o responsável, na capital, “o desequilíbrio aumenta, havendo pouca oferta para a maioria da população, o que obriga, consequentemente, famílias e jovens a mudarem para cidades na periferia, procurando casas que encaixem no seu orçamento”.Lisboa e Cascais exigem atualmente entre 420 mil e 450 mil euros por uma habitação de 90 m², enquanto Oeiras ronda os 380 mil euros. Já na Amadora, os valores situam-se entre 210 mil e 240 mil euros. No arrendamento, as rendas tornaram-se mais homogéneas, variando entre 1.100 e 1.700 euros, com exceção do Montijo, ligeiramente abaixo dos mil euros.Desde 2022, os preços e as rendas aumentaram 40% ou mais na maioria dos concelhos, enquanto os rendimentos cresceram apenas cerca de 15%. Comprar uma casa de 90 m² implica hoje mais 68 mil a 114 mil euros do que há três anos, o que se traduz em prestações mensais cerca de 300 euros superiores. No arrendamento, os aumentos rondam os 400 euros mensais.Como resultado, a maioria dos concelhos da AML é hoje considerada “inacessível” para a compra e totalmente inacessível no arrendamento.Porto e Algarve seguem a mesma tendênciaNa Área Metropolitana do Porto, apesar de os preços de compra continuarem, em média, mais baixos do que em Lisboa, a maioria dos concelhos tornou-se inacessível para uma habitação de 90 m², com rendas superiores a 50% da taxa de esforço em todos os municípios analisados.Já no Algarve, a combinação entre rendimentos mais baixos e forte pressão externa consolidou a região como a mais inacessível do país. Comprar ou arrendar uma casa de 90 m² é hoje inacessível em todos os concelhos analisados, com taxas de esforço que chegam aos 96% no arrendamento.“A oferta não está alinhada com a realidade económica das famílias”Segundo o estudo, os preços das casas praticamente duplicaram nos últimos cinco anos, com uma nova aceleração de 23,4% em 2025, enquanto os rendimentos cresceram a um ritmo muito mais lento. Atualmente, menos de metade das casas à venda está no patamar de preço adequado a 77% das famílias portuguesas.Para Ricardo Sousa, esta realidade “empurra muitos agregados para taxas de esforço incompatíveis com uma vida estável”, reforçando que o problema não reside apenas na quantidade de casas construídas, mas sobretudo “onde se constrói, como se constrói e para quem se constrói”.Soluções estruturais para um problema estruturalO CEO da Century 21 defende que “não basta diagnosticar, é preciso agir”, apontando um conjunto de medidas urgentes, entre as quais o aumento sustentado do parque de habitação social, a revisão dos Planos Diretores Municipais numa lógica metropolitana integrada, a modernização dos códigos de construção e o investimento em investigação e desenvolvimento para industrializar o setor da construção.Ricardo Sousa sublinha ainda a importância de alinhar a habitação acessível com as redes de mobilidade, alertando para o desfasamento entre a localização das casas e os corredores de transporte. Entre as soluções propostas estão o planeamento da habitação em articulação com investimentos em transporte pesado e a adoção de uma visão policêntrica e regional no ordenamento do território.“Isto contribui para construir cidades mais inclusivas — mas, acima de tudo, para permitir que os portugueses e espanhóis consigam concretizar os seus projetos de vida”, conclui.
