Segundo um estudo publicado na Revista de Estudos Económicos do Banco de Portugal, o aumento da procura de habitação conduz a subidas nos preços, nas rendas e no rácio preço-renda.
A análise, assinada por João Amador, divulgada pela Lusa e citada pelo Observador, mostra que um aumento de 1% na procura de habitação “aumenta os preços das casas em cerca de 0,69% e as rendas em cerca de 0,37%, aumentando também o rácio preço-renda”.
O impacto dos choques da procura é, contudo, mais significativo no valor da habitação enquanto ativo do que no custo do arrendamento: “É particularmente importante o facto de o efeito sobre os preços da habitação ser consideravelmente maior do que o efeito sobre as rendas, sugerindo que os choques positivos da procura são capitalizados de forma mais intensa no valor da habitação enquanto ativo do que no custo de arrendamento”, lê-se.
Para o Banco de Portugal, estes resultados mostram que “as políticas destinadas a melhorar a acessibilidade à habitação deverão prestar particular atenção ao aumento da capacidade de resposta da oferta”.
Lisboa e Porto entre os mais afetados
Os efeitos do aumento da procura diferem de região para região: os municípios com menor oferta de habitação registam “aumentos substancialmente maiores dos preços e das rendas”, com destaque para Lisboa e Porto.
Nos municípios com menor população, pelo contrário, a oferta consegue ajustar-se mais facilmente ao crescimento da procura, limitando o impacto sobre os preços e as rendas.
Demografia e turismo pressionam procura
A procura de habitação é influenciada por vários fatores tais como a evolução demográfica, a migração, a dimensão dos agregados familiares e os níveis de rendimento. As condições de financiamento, a fiscalidade, o turismo e as alterações nas preferências habitacionais também contribuem para determinar a procura nos diferentes municípios.
O estudo considera que compreender a evolução destes fatores e a sua interação com o ordenamento do território e as restrições à utilização dos solos é “essencial para a conceção de políticas de habitação eficazes”.
O Algarve é referido como exemplo devido à combinação entre uma oferta considerada inelástica e uma procura proveniente de não residentes e orientada para o investimento.
Construção mantém-se limitada
Perante a subida acentuada dos preços e das rendas dos imóveis residenciais, sobretudo a partir de 2022, o estudo identifica também uma evolução limitada da construção de habitação: "A construção de habitação se manteve comparativamente contida, o que suscita preocupações quanto a eventuais restrições de oferta estarem a amplificar os efeitos do aumento da procura”, conclui a análise.
O Banco de Portugal aponta, assim, para a necessidade de reforçar a capacidade de resposta da oferta, sobretudo nos municípios onde a pressão da procura é mais elevada.
A análise foi realizada com base em dados sobre os preços da habitação, rendas, parque habitacional e evolução do número de novas famílias nos municípios portugueses entre 2017 e 2024. O estudo salienta, contudo, que a escassez de dados estatísticos sobre o mercado da habitação condicionou a análise.