Do programa (Mais) habitação: fim (à vista) dos vistos gold e do alojamento local?

Sponsored Content: Morais LeitãoDeste modo, e muito embora a presente Proposta de Lei esteja ainda em debate, não poderíamos deixar de analisar algumas das principais medidas que estão, agora, em discussão no Parlamento e que integram o projeto lei “Mais Habitação”: Alojamento Local Vejamos algumas das medidas apresentadas pelo governo, que visam incentivar a transferência de apartamentos atualmente em alojamento local para o arrendamento habitacional: Atividade de alojamento local exercida numa fração autónoma de edifício (ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente): a assembleia de condóminos, por deliberação aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, poderá opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim. O cancelamento do registo impedirá o imóvel em questão de ser explorado como alojamento local, independente da respetiva entidade, até deliberação em contrário da assembleia de condóminos. Cancelamento imediato do registo: para efeitos de cancelamento imediato do registo, a assembleia de condomínios dá conhecimento da sua deliberação ao Presidente da Camara territorialmente competente. O cancelamento do registo determinará a imediata cessação da exploração do estabelecimento. Renovação de registo de alojamento local: o registo de estabelecimentos de alojamento local passará a ter a duração de 5 anos, renovável por iguais períodos (a renovação carecerá de autorização expressa pelo presidente da câmara municipal territorialmente competente). Suspensão de novos registos de alojamento local: será suspensa a emissão de novos registos de estabelecimentos de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho. Reapreciação dos registos emitidos: os registos de alojamento local emitidos à data de entrada em vigor da lei que resultará da proposta em análise, serão reapreciados, durante o ano de 2030 (excetuam-se, no entanto, os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, e que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, cuja primeira reapreciação só ocorrerá após a amortização integral, inicialmente contratada). Contribuição extraordinária: prevê-se a criação de uma Contribuição Extraordinária sobre os Apartamentos em Alojamento Local (“CEAL”), a qual incidirá sobre a afetação de imóveis habitacionais a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano civil. Sujeitos passivos: os titulares da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (quando os mesmos não coincidam com os proprietários dos imóveis, os proprietários dos imóveis serão subsidiariamente responsáveis pela liquidação e pagamento da CEAL). Isenção: imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente. Base tributável: será constituída pela aplicação (i) do coeficiente económico do Alojamento Local calculado com base no rendimento médio anual por quarto apurado pelo Instituto Nacional de Estatística (“INE”) relativamente ao ano anterior e (ii) o coeficiente de pressão urbanística calculado, para cada zona, em função da variação da renda por m2. A taxa aplicável à base tributável será de 20%. Isenção do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”) ou do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRC”): prevê-se a isenção de IRS ou de IRC sobre os rendimentos prediais de imóveis auferidos até 31 de dezembro de 2029, caso se verifiquem os seguintes requisitos: transferência do imóvel afeto a alojamento local para o mercado de arrendamento habitacional; o registo do estabelecimento de alojamento local tenha ocorrido e o mesmo se encontre afeto a esse fim até 31.12.2022; e celebração do contrato de arrendamento e consequente registo no Portal das Finanças até 31.12.2024. Revogação do Regime das Autorizações de Residência para Atividade de Investimento (“Vistos Gold”) Propõe-se o fim da concessão de novos Vistos Gold, mantendo-se, contudo, válidos os pedidos de concessão de Vistos Gold que, à data de entrada em vigor da lei que será aprovada, se encontrem a aguardar decisão junto das entidades competentes. No seguimento do exposto, mantem-se ainda a possibilidade de renovação, desde que as respetivas autorizações tenham sido concedidas ao abrigo do regime aplicável até à data da entrada em vigor da lei, igualmente aplicável a autorizações de residência para agrupamento familiar. Isenção pela aquisição de prédios para revenda No quadro do “combate à especulação”, a isenção sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) na compra para revenda, passa a exigir que o imóvel seja revendido no prazo de um ano (anteriormente três anos) a contar da sua aquisição. No seguimento do exposto, se os prédios não foram revendidos no prazo de um ano, o imposto é devido desde a aquisição, acrescido de juros compensatórios. Limite à fixação de rendas dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais: propõe-se a fixação de um limite máximo para o valor da renda em novos contratos de arrendamento, limite esse que não poderá ultrapassar o coeficiente de 1,02 sobre o valor da renda anteriormente praticada sobre o mesmo imóvel. A limitação proposta aplica-se aos contratos que incidam sobre imóveis sobre os quais tenham incidido contratos de arrendamento celebrados nos últimos 5 anos. Contratos anteriores a 1990: na esteira do que resultava das primeiras medidas apresentadas, o governo manteve-se inflexível sobre a não transição dos contratos de arrendamento anteriores a 1990 para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro). Em contrapartida, o estado pretende que os proprietários sejam compensados pela não transição com benefícios fiscais: isenção em sede de IRS e Imposto Municipal sobre os Imóveis (“IMI”), e uma compensação monetária. Em suma, se é verdade que só nos próximos tempos saberemos os reais contornos destas medidas mais controversas, também é verdade que ficamos, para já, com a certeza de que tais propostas recorrem ao património privado como forma de criar oferta, com efeitos perniciosos junto do mercado em geral.

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