Mais Habitação ou nada vai mudar?

Se o que se pretende é mais habitação a preços mais baixos é fundamental aumentar a oferta que é escassa em relação à procura, bem como baixar impostos.Com efeito, qualquer promotor que adquira um terreno para construir habitação, seja para venda, seja para arrendamento, paga IMT (6%), Imposto de Selo (0,8%), IVA da construção (23%), não reembolsáveis, para além das demais taxas pagas aos municípios. Estes impostos que têm de ser incluídos no preço de venda atingem mais de 30%, se acrescentarmos as taxas municipais, não será demais falar em 40% não reembolsáveis. O AIMI que era provisório, mas que parece passou a definitivo, deveria também deixar de ser aplicável aos terrenos e edifícios para habitação.O sucesso da reabilitação urbana deveu-se fundamentalmente, à eliminação destes impostos, IMT e IVA, medidas que foram agora esquecidas para a construção nova. Estas isenções fiscais são essenciais quer para o arrendamento em geral, quer para a construção nova.Quanto à oferta, o número de casas novas construídas para habitação familiar na década 2000-2010 foram 875.000, enquanto na década 2011/2022 foram construídas cerca de 150.000, ou seja tivemos uma redução de cerca de 80% de fogos novos construídos, por cada 10 fogos vendidos foi construído 1. Esta situação originou um enorme desequilíbrio entre a oferta e a procura existente, que tem como consequência a subida dos preços da habitação a que temos vindo a assistir.O arrendamento acessível, Programa de Apoio ao Arrendamento, foi já objeto de algumas medidas de isenção de IMI e IMT, mas é ainda insuficiente para que o mesmo seja economicamente viável, de acordo os promotores. Acresce que as medidas de limitação de aumento de rendas e congelamento de rendas anteriores a 1990, são medidas que retiram confiança dos proprietários. Este é aliás um dos grandes problemas das medidas “Mais Habitação”, a quebra de confiança dos agentes económicos que veem mais uma vez a legislação relativa ao arrendamento urbano ser alterada. A estabilidade legislativa e fiscal é fundamental para a confiança dos investidores. Afetada a confiança dos investidores não haverá seguramente aumento de imóveis para arrendamento. Em Portugal o built to rent não teve sucesso até à data e continuará sem o ter, enquanto os investidores não acreditarem na estabilidade legislativa e fiscal do arrendamento.Por outro lado, o fim das autorizações de residência para atividade de investimento, conhecida por Vistos Gold, a partir da publicação desta legislação, não vai trazer qualquer incremento no número de imóveis para habitação porque representa 0,6% das transações imobiliários, No entanto, o país vai perder investimento, note-se que desde 2012 foram cerca de 6,7 mil milhões de euros de investimento, para além dos postos de trabalho que esta atividade criou.O mesmo se pode dizer do Alojamento Local que estava a ser gerido, e bem, pelos municípios, e que vai ser destruído com as medidas e agravamento de impostos que são propostas no pacote “Mais Habitação”. Importa recordar que foi o AL que reabilitou e deu vida aos centros históricos das cidades que estavam desertos. Acabar com o AL vai impactar não só no rendimento de pequenos investidores, mas também no comércio, restauração, cultura, mobilidade, etc. O AL tem vocação turística e não habitacional, é um erro pensar que com o fim do AL vamos ter mais arrendamento para habitação.Quanto à única medida que os investidores veem com algum interesse, a simplificação e aceleração do licenciamento, parece ter algumas disposições positivas no que respeita a isenções de licença em determinadas situações, alterações ao RGEU e simplificação das licenças de utilização. Quanto ao deferimento tácito tem riscos acrescidos para os promotores que podem ver as suas obras embragadas pelos municípios por incumprimento de determinada legislação que o município em causa, considera aplicável. Importa ouvir os municípios sobre as medidas a implementar.Em conclusão, as medidas propostas pela “Mais Habitação” são na generalidade negativas, excluindo algumas medidas relativas ao licenciamento, porque não vão aumentar a oferta de habitação para arrendamento, pelo contrário. Os incentivos à habitação nova, fundamental para que os preços possam baixar, não foi contemplada neste pacote. Assim, enquanto a procura for superior à oferta os preços vão continuar a subir e não vamos ter mais arrendamento.

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