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A nova realidade exige planeamento, inteligência e escala sem precedentes. No contexto atual da reabilitação urbana, esta mudança assume particular relevância. Intervir num edifício sem o preparar estruturalmente para a mobilidade elétrica pode significar criar um passivo técnico e financeiro a curto prazo.
O Novo "Standard" Regulatório: Volume e Pré-instalação
Para edifícios novos ou sujeitos a grandes renovações com estacionamento associado, tanto residenciais como não residenciais, a diretiva reforça as exigências de instalação mínima de pontos de carregamento e de pré-cablagem estruturante, estabelecendo obrigações proporcionais ao número de lugares disponíveis e preparando o edifício para futura escalabilidade. No caso dos edifícios não residenciais, são ainda previstas exigências específicas para os edifícios já existentes.
Em Portugal, a transposição da Diretiva (UE) 2024/1275 está em curso, através do novo enquadramento legislativo previsto para 2026 e do Plano Nacional de Renovação de Edifícios atualmente em discussão pública. A integração da infraestrutura de carregamento passa assim a fazer parte da estratégia nacional de modernização do parque edificado.
Esta mudança transforma completamente o CAPEX do projeto. Como destaca uma análise da CBRE sobre o novo panorama regulatório, a conformidade com a EPBD trata-se de garantir que a infraestrutura suporta a comunicação de dados e o carregamento inteligente (“smart-charging”). Sem estes requisitos, o edifício corre o risco de enfrentar dificuldades na escalabilidade da solução de carregamento e na monitorização exigida pelos relatórios de sustentabilidade. Importa sublinhar que preparar o edifício não significa instalar postos em excesso, mas garantir que a infraestrutura elétrica e de comunicações está dimensionada para responder à evolução previsível da procura.
Uma das decisões mais críticas para os gestores de ativos, reside mesmo na escolha do modelo de implementação. O elevado investimento inicial (CAPEX) e a complexidade de gestão operacional (manutenção técnica, gestão de faturação e suporte ao cliente) faz com que a detenção total sobre a infraestrutura não seja de todo benéfica. Como valorizar o ativo e cumprir a lei sem desviar capital do core business?
Nas soluções lideradas por um Operador, o proprietário do edifício estabelece uma parceria com um Operador de Pontos de Carregamento (CPO). Este modelo é frequentemente preferido por quem procura mitigar o risco operacional e financeiro. O operador assume o investimento, a gestão tecnológica e a manutenção, garantindo que a infraestrutura evolua de acordo com as normas vigentes, enquanto o gestor do edifício se foca no seu core business. Este modelo é particularmente relevante em projetos de reabilitação urbana, onde a contenção de CAPEX é frequentemente determinante para a viabilidade financeira da operação.
Soluções presentes no mercado, como a disponibilizada pela ChargeGuru já incorporam este modelo, permitindo preparar os edifícios de escritórios e residenciais para o carregamento de veículos elétricos sem qualquer investimento exigido ao proprietário. Neste modelo, o operador especializado realiza o investimento integral na infraestrutura elétrica, garantindo que esta é escalável e acompanha as necessidades e o crescimento da adoção dos veículos elétricos dentro do edifício.
No final, o imóvel fica valorizado e ganha um posicionamento inovador e sustentável, aumentando a sua atratividade para inquilinos que já exigem estas soluções para os seus veículos elétricos, as suas frotas e colaboradores.
Por outro lado, permite aos gestores de edifícios alinhar as suas políticas ESG com os ODS 9 (Indústria, Inovação e Infraestruturas), o ODS 7(Energia Sustentável e Limpa) e o ODS 11 (Cidades e Comunidades Sustentáveis).
Conclusão: O Risco da Inação
No contexto atual da reabilitação urbana, a pergunta já não é se os edifícios devem integrar mobilidade elétrica, mas quando e como o devem fazer. Ignorar a profundidade das exigências da EPBD e da sua transposição nacional pode expor os gestores de ativos a riscos regulatórios, desvalorização e custos de adaptação futura.
Cumprir a EPBD não é apenas uma obrigação legal, é uma oportunidade estratégica para valorizar o edifício, proteger o investimento e preparar o ativo para uma cidade cada vez mais eletrificada.
