Igor Borrego -‎Capital Advisors Associate Director CBRE
2018-01-08
Ajuda precisa-se
Sim, é verdade que não param de chegar investidores institucionais ao mercado imobiliário. Está em todos os jornais e quem está no mercado cruza-se diariamente com esta realidade.

Trazem a capacidade financeira que lhes permite comprar rapidamente, sem condicionalismos de obtenção de crédito e com um custo de capital que lhes permite fazer ofertas cada vez mais competitivas.

Entre 2011 e 2013 foram poucos os que se arriscaram a investir em imobiliário, tendo 2012 atingido o valor mais baixo de investimento dos últimos 10 anos em Corporate Real Estate (CRE). Contudo, quem investiu viu o seu risco recompensado.

O nível de investimento recuperou, as rendas aumentaram e as yields comprimiram. O ano de 2015 foi um ano recorde, com o investimento em CRE a superar os 2 mil milhões de euros, e 2017 não ficará muito atrás, com a larga maioria do investimento a ser proveniente de investidores estrangeiros, com europeus e chineses a representarem mais de 50% do total.

No entanto, a recuperação do mercado traz consigo novos desafios. Os ativos de alta qualidade são cada vez mais escassos, sendo hoje cada vez mais difícil encontrar boas oportunidades (principalmente aquelas que não trazem um “mas” associado) e a concorrência aumenta exponencialmente todos os trimestres (as yields do mercado de escritórios no CBD – Central Business District - de Lisboa estão já em torno de 4,8% e com tendência de descida).

Cada vez existem menos operações simples e lineares e os investidores começam agora a olhar para operações mais complexas, que necessitam de maior estruturação técnica e financeira quer porque existe dívida associada que necessita de ser reestruturada, quer porque existem proprietários insolventes ou uma forte componente de reabilitação. Também a complexidade envolvida na gestão destes ativos e nas estratégias que permitirão captar retornos mais elevados é cada vez maior e requer um conhecimento profundo da realidade local.

Os investidores encontram-se, portanto, perante o desafio de encontrar parceiros locais que os consigam apoiar no sourcing, análise e execução de oportunidades cada vez mais complexas e exigentes ao nível da flexibilidade, rapidez de execução, conhecimento técnico, experiência prática e de uma sólida e extensa rede de contatos a todos os níveis.

É aqui que as empresas locais mais bem preparadas podem e devem acrescentar valor, co-investindo e assegurando o asset management e/ou o property management dos investimentos. As principais empresas já perceberam esta necessidade e estão hoje melhor preparadas para os níveis de exigência em termos de governance, compliance e  de gestão de riscos necessários para captar investimento estrangeiro para estruturas por si geridas.

Este pode ser o passo que falta para que possamos ter uma nova dinâmica no mercado nacional ao nível do investimento coletivo, com novas estruturas de investimento, acessíveis aos investidores nacionais e internacionais que queiram beneficiar do bom momento que o mercado atravessa.

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