Os fundamentos macroeconómicos de Portugal, continuam a sustentar o o investimento no retalho. Segundo dados da JLL, 2025 foi o segundo melhor ano pós-pandemia em volume de investimento imobiliário no retalho, com 840 milhões de euros transacionados, o equivalente a 30% do total investido em imobiliário no país. Foi também o ano mais ativo da série histórica em número de operações, com 38 transações concluídas.
Centros comerciais lideram investimento
- Os centros comerciais assumem o protagonismo, concentrando 567 milhões de euros, ou seja, 81% do volume total investido no segmento de retalho.
- O comércio de rua registou 123 milhões de euros transacionados, um crescimento de 21% face a 2024.
- Já os parques comerciais captaram 11 milhões de euros, uma descida de 92% na taxa interanual em relação a 2024, um ano recorde neste segmento com 144 milhões investidos.
Capital internacional domina
Por origem do capital, 30% do volume transacionado teve como comprador investidores portugueses, enquanto o capital internacional representou 70% do investimento.
Por perfil, os investidores Core e Core+ concentraram 64% das transações. O dinheiro Value Add acumulou 18% das transações e apenas 3% das operações de investimento tiveram como protagonistas o capital oportunista.
Augusto Lobo, Head of Capital Markets da JLL Portugal, sublinha que Portugal “reforça a sua posição como mercado maduro e atrativo para o investimento em retalho”, destacando o papel dominante dos centros comerciais e do High Street, bem como a forte presença de capital Core e Core+, sinal de confiança dos investidores nacionais e internacionais. O responsável antecipa ainda um aumento do interesse por centros comerciais e, em particular, por parques comerciais.
Escassa disponibilidade em artérias prime
Em Lisboa, a disponibilidade de lojas nas principais ruas comerciais mantém-se em níveis historicamente baixos, refletindo a robustez da procura e a escassez estrutural de produto em localizações prime.
Sofia Tavares, Head of Leasing Advisory da JLL Portugal, afirma que Lisboa se consolida como um dos mercados High Street mais dinâmicos e competitivos do sul da Europa. Com disponibilidades praticamente inexistentes em zonas como a Rua Garrett, a capital tornou-se destino prioritário para operadores e marcas internacionais, especialmente em eixos com forte afluência turística. Esta escassez está a pressionar as rendas e a intensificar a concorrência pelos poucos espaços que chegam ao mercado.
Rendas prime
As rendibilidades prime nas lojas de rua situam-se atualmente em 4,25%, após uma compressão de 50 pontos base em termos homólogos, refletindo o renovado apetite dos investidores por este segmento.
No caso dos centros comerciais, a rentabilidade prime mantém-se estável em 6,15%, sem variação anual, enquanto os parques comerciais atingem 6,50%, com uma redução de 25 pontos base em relação ao ano anterior.
72.750 m²mais de SBA em 2026
Em 2026, o parque de equipamentos comerciais deverá crescer 72.750 m², impulsionado pela abertura de novos empreendimentos que contribuirão com 60.000i², e pelas ampliações de ativos existentes que acrescentarão outros 12.750 m².
Os parques comerciais liderarão o crescimento, concentrando 70% is novas aberturas. O calendário inclui ainda a inauguração de um novo centro comercial na zona centro do país, atualmente em construção, com cerca de 18.000 m².
No total, o mercado português de equipamentos comerciais atinge os 3,95 milhões de m² distribuídos por 172 ativos, o que correspondende a uma ratio de 369 m² por cada 1.000 habitantes. Os centros comerciais dominam o setor com 120 ativos. Por sua vez, os parques comerciais contabilizam 52 ativos, equivalentes a 16% do stock.