Os ativos de retalho em Portugal movimentaram 1.200 milhões de euros, o equivalente a 50% de todo o investimento em imobiliário comercial em 2024, que ascendeu a 2.300 milhões de euros. Quem o diz é a JLL no seu relatório “O Mercado de Retalho Ibérico - 2025: A Revolução do Retalho em Espanha e Portugal”
O montante transacionado em retalho mais que duplicou face a 2023 (585 milhões de euros) e é o mais elevado desde 2020. Os centros comerciais e os supermercados foram os ativos mais procurados, protagonizando as principais transações de 2024, num mercado que esteve especialmente ativo na segunda metade do ano. Só os centros comerciais movimentaram 476 milhões de euros, num crescimento de 134% face a 2023.
Bom desempenho do comércio de rua
O relatório evidencia ainda o bom desempenho do comércio de rua, onde o investimento ascendeu a 99 milhões de euros, aumentando 104% em termos anuais. Numa tendência que é transversal à Ibéria, a forte recuperação do mercado português foi impulsionada pelo bom desempenho da economia, com efeitos positivos sobre a atividade dos retalhistas, o que, associado à correção de preços que o setor sofreu nos últimos anos, gerou um cenário apetecível de risco reduzido e elevada rentabilidade.
«Esta combinação foi especialmente atrativa para os investidores e, ao longo do ano, assistimos a uma crescente aceleração nas transações. O segundo semestre fez disparar a atividade, com um afluxo significativo de capital a surgir no mercado, especialmente direcionado aos centros comerciais e aos supermercados, como comprovam as cinco maiores operações do ano», começa por explicar Augusto Lobo, Head of Commercial Capital Markets da JLL Portugal.
«Antecipamos que o mercado continue bastante dinâmico este ano, num cenário em que Portugal deverá beneficiar muito das estratégias de expansão de investidores já presentes em Espanha e que pretendem alargar as suas plataformas de investimento na Ibéria», acrescenta.
De facto, o estudo estima que as rendas prime do comércio de rua em Lisboa aumentem 3,2% ao ano, em média, nos próximos cinco anos (2025-2029), em comparação com as projeções de 1,6% para Barcelona e 1,3% para Madrid.
Nos centros comerciais, as expetativas para Portugal são apenas marginalmente superiores às de Espanha, já que neste segmento, os mercados aproximam as rendas, com valores prime de 130 e 105,5 euros por metro quadrado , respetivamente, no 4º trimestre de 2024. Para os próximos cinco anos, antecipa-se um aumento médio anual de 2,7% das rendas prime dos centros comerciais em Portugal, e de 2,6% em Espanha.
Portugal evidencia-se ainda nas expetativas de valorização dos imóveis para os próximos cinco anos, estimando-se um aumento médio anual da componente de capital value de 4,9% para o comércio de rua em Lisboa e de 4,5% para os centros comerciais no agregado do país.
Crescimento anual das vendas online
O comportamento das vendas e procura por parte dos consumidores, que estimulam a ocupação dos retalhistas, tem também expetativas geralmente mais animadoras para Portugal. O país deverá registar um crescimento médio anual das vendas online de 7,4% até 2029 (6,7% em Espanha) e de 4,2% nas vendas a retalho até 2027 (+3,4% em Espanha).
No consumo privado, Espanha supera (+2,3% vs +2,1% em Portugal) até 2025, mas também a nível do crescimento do turismo internacional, que é um dos motores de dinâmica do comércio de rua, Portugal volta a destacar-se, com um aumento de 18% no número de turistas estrangeiros em 2014 vs 2019, contra os 12% de Espanha.
Segundo o estudo, Portugal enfrenta, contudo, um cenário diferente em termos de oferta imobiliária futura, o que poderá pressionar ainda mais a procura de investimento e aumentar a tensão competitiva por parte dos retalhistas. O nível de novas aberturas de centros comerciais é moderado, concentrará sobretudo em projetos de ampliação e modernização de espaços já existentes. Ainda assim, nos próximos dois anos estima-se um reforço do stock de retalho em 85.000 metros quadrados, com cinco novos projetos comerciais, dos quais nenhum localizado na região de Lisboa.
No comércio de rua mantém-se a limitada oferta de espaço nos destinos prime, mas evidencia-se a emergência de novas artérias, com arrendamentos mais acessíveis, maior volume de oferta e maior potencial de crescimento. Em Lisboa, essas zonas são o bairro de Santos e todo o eixo do Cais do Sodré, impulsionados pelos fluxos turísticos e de residentes empresariais, além do Bairro de Alvalade.
Em suma, termina Augusto Lobo, «as expetativas para o mercado de investimento em retalho são muito positivas e especialmente animadoras para Portugal, impulsionadas pelo bom desempenho da economia, dos indicadores de operação, ocupação e valor. A principal questão é a oferta futura que alimente a procura de investimento».