“Profundo conhecimento” do consumidor vai guiar o futuro dos shoppings

Ana Tavares |
“Profundo conhecimento” do consumidor vai guiar o futuro dos shoppings

Este foi um dos temas apontados pelos profissionais convidados do mais recente Pequeno-Almoço Conferência organizado pela VI e pela C&W em Lisboa, que se focou no mercado do retalho.

«O futuro pode ser tudo, vai depender do conhecimento do consumidor e das experiências que se proporcionam», comentou Ricardo Pires, da Caixa Crédito Agrícola. Por seu turno, Carla André, da Rivercrown, acredita que «os centros comerciais vão sobreviver graças ao profundo conhecimento do cliente».

Fernando Oliveira, da Mundicenter, acredita que a chave está em «trabalhar muito próximo dos retalhistas, não basta ter os gestores/proprietários de um lado e os lojistas do outro para conseguirmos proporcionar a experiência que queremos».

A demografia foi um dos principais desafios do setor apontado pelos presentes. Fernando Oliveira lembrou que «no mesmo shopping temos diferentes tipos de pessoas e de retalhistas, e vamos ser o país mais velho da Europa. Teremos pessoas com dinheiro e com tempo».

O mesmo ponto é apontado por João Cristina, da Merlin Properties, que enfatiza também o comércio de rua pujante e também o comércio online, que representa ainda apenas 3,5% das vendas feitas em Portugal. Na junção dos dois, a logística terá um papel fundamental, e a loja será cada vez mais usada como “last mile”.

 

Período de inovação e criatividade substitui hoje a estagnação do retalho

«Os próximos 10 anos poderão ser os mais entusiasmantes de sempre», arrisca-se a prever Bill Kistler, do International Council of Shopping Centres.

Este responsável acredita que, depois de três anos «particularmente interessantes para o mercado de retalho a nível global», encontra neste mercado «mais um renascimento do que um apocalipse». Isto porque «o setor foi preguiçoso, construiu sempre igual, e essas construções seriam sempre ocupadas. Um período de inovação e criatividade está a substituir isso».

Repensar o modelo de negócio do retalho, nomeadamente «como pagamos a renda e de que forma é que essa renda afeta o ativo e a cadeia de valor» serão agora o principal desafio dos investidores.

 

O “gap” entre financiamento e operação

Com a entrada de novos players no financiamento, nomeadamente de centros comerciais, aumentam os desafios entre quem financia a operação e quem opera no terreno.

Carla André explica que «há um grande gap entre quem está envolvido no negócio, como os lojgistas e os gestores, e os investidores. Esta é a razão pela qual hoje é mais difícil financiar centros comerciais. Preocupados com a sua saída, os investidores são demasiado céticos». Mas alerta que «cada propriedade é uma propriedade». E o certo é que há cada vez mais novos financiadores, conforme atesta Eric van Leuven, da Cushman & Wakefield: «há investimento nos shoppings em Portugal graças ao investimento financeiro».

«Não é fácil para nós estabelecer verdadeiras parcerias com os novos proprietários dos centros comerciais, como alguns fundos, que não têm a mesma visão de longo prazo», alerta Renato Arie, da Perfumes & Companhia. «Temos de construir parcerias para enfrentar os desafios».

Já os bancos, assumem-se disponíveis para financiar, dentro dos limites dos seus balanços. «O capital é muito necessário e temos de comprar projetos. Os bancos têm liquidez e precisam de rendimento, e temos de colocar algum capital no imobiliário também», diz Pedro Pires, do Montepio.

Ricardo Pires destaca que «a maior parte dos bancos começa por tentar perceber o que os retalhistas estão a pensar» antes de financiar projetos de retalho. Mas lembra que «todos os bancos em Portugal estão muito expostos ao setor e têm limites impostos pelo BdP».

 

Reposicionamento e renovação vão impulsionar mercado maduro

Neste momento, não está prevista nenhuma nova abertura de centros comerciais em Portugal, atesta Pedro Teixeira, da Associação Portuguesa de Centros Comerciais. 

Segundo o responsável, há, no entanto, «oportunidades de renovação no parque construído, incluindo projetos de pequena escala. E os investidores podem olhar para estes projetos». Fernando Oliveira concorda, nomeadamente tendo em conta a maturidade do mercado português. Considera que «temos de olhar para os ativos que temos e aumentar o potencial de valorização. Somos um mercado pequeno, e até os hábitos de compra são diferentes de cidade para cidade».