No estudo HighStreet Footfall, dedicado à análise da dinâmica do comércio de rua em Portugal, a CBRE avaliou o comportamento pedonal e o posicionamento comercial de cinco das principais artérias de Lisboa e do Porto.
Rua de Santa Catarina, no Porto, e Rua Garrett, em Lisboa, são as mais movimentadas do país
A principal conclusão demonstra que a Rua de Santa Catarina, no Porto, é a rua comercial mais movimentada do país, registando uma média de 3.269 passantes por hora.
Em segundo lugar surge, em Lisboa, a Rua Garrett, com 2.892 pessoas por hora, e a Rua Augusta, com 2.408.
A Avenida da Liberdade, com 1.267 pessoas por hora, e a zona dos Clérigos, no Porto, com um fluxo médio de 850 pessoas por hora - refletindo o impacto temporário das obras de infraestrutura em curso na Avenida dos Aliados -, foram também destacadas.
Moda, restauração, e mercado do luxo são algumas das vocações comerciais destas localizações
O estudo sublinhou, também, as várias dinâmicas de utilização e a vocação comercial de cada localização.
A Rua Augusta apresenta uma densidade constante ao longo do dia, sustentada por um uma junção comercial equilibrada entre moda e restauração.
A Rua Garrett, por sua vez, conta com uma oferta dividida entre o mass market e o premium, destacando-se por ser um dos eixos de acesso a zonas com uma forte componente de lazer e entretenimento. A zona atinge o seu pico de afluência durante o final do dia, com o número máximo de passantes a ser atingido entre as 19h00 e as 20h00.
Por outro lado, a Avenida da Liberdade reforça o seu posicionamento enquanto polo de luxo, marcado presença de alta joalharia, com um tráfego crescente ao longo do dia. O seu pico é atingido no intervalo das 18h00 às 19h00.
Níveis de tráfego pedonal nas diferentes ruas registam contraste
Pela CBRE foi também referido que níveis de tráfego pedonal nas diferentes ruas nem sempre correspondem aos níveis de rendas prime que o mercado regista.
Isto verifica-se no contraste das rendas na ordem dos 150€/m² por mês na Rua Augusta e na Rua Garrett, ou de 125€/m² por mês na Avenida da Liberdade, com as rendas atuais de Santa Catarina a rondar os 90€/m² por mês ou nos Clérigos de 67,5€/m² por mês.
Colocando em perspetiva os vários níveis de crescimento das rendas por rua, a CBRE identifica alguns fatores responsáveis pelo contraste: por um lado, a maior concentração de tráfego em zonas especificas no Porto face a Lisboa; por outro, as diferenças entre a oferta de cada rua e o respetivo público que estas atraem; o facto de existirem diferentes poderes de compra da população local das duas cidades e por último as diferentes composições do target turístico das duas cidades, - sendo a principal distinção o maior peso que o segmento Norte Americano representa no turismo de Lisboa e do Porto.
Indicadores como volume de vendas e taxas de disponibilidade têm também registos positivos comparados com outros países
Também os conjuntos Comerciais têm estado a registar performances muito positivas nos últimos 4 anos, segundo a consultora. Os indicadores como o footfall, em conjunto par com o volume de vendas e com taxa de disponibilidade, apresentam desempenhos positivos em Portugal quando comparados com outros países europeus.
A CBRE aponta que os resultados se devem, por um lado, à dinâmica migratória que tem aumentado o número da população (e com isso, as necessidades de consumo supridas através do retalho), e por outro, do reforço da performance operacional dos ativos comerciais.
Observa-se um crescimento particularmente evidente no crescimento da receita por m² por mês em diversas categorias de retalho em Portugal. O setor de Groceries lidera esta evolução, com um aumento de 83% nos últimos seis anos (2019-2025), seguido do “speciality retail” (+60%) e moda (+35%).
De acordo com Carlos Récio, Head of Retail da CBRE Portugal, poderá verificar-se uma alteração no pipeline de projetos de retalho para os próximos três anos, com foco nos Retail Parks, já que, segundo o responsável, o segmento “ganhou um protagonismo sem precedentes por exigir áreas de influência mais reduzidas, apresentar custos de construção e operacionais inferiores e beneficiar de processos de licenciamento mais céleres. A todos estes fatores acresce a entrada, no nosso mercado, de vários operadores que procuram este formato para abrir as suas lojas, o que tem potenciado a procura por esta classe de ativos. Até ao final de 2028, projetamos a construção e abertura de 180.000 m² de nova área neste formato em todo o país. Este crescimento reflete-se na valorização estrutural das suas rendas e na crescente atração de operadores de diferentes áreas, como decoração, desporto, moda, mobiliário e eletrónica de consumo”.
A CBRE aponta também ainda que o investimento imobiliário no setor de retalho possa atingir os 850 milhões de euros em 2026, impulsionado por várias transações de ativos que irão decorrer até final do ano.