Entre 2019 e 2025, o stock logístico nacional aumentou mais de 30%, passando de cerca de quatro milhões de m² para 5,5 milhões de m². Quem o diz é a CBRE, no estudo “Realizing Potential in Logistics”.
Ainda assim, apesar deste crescimento expressivo, o país continua a enfrentar uma escassez estrutural de espaço disponível, com taxas de disponibilidade historicamente baixas: menos de 1% no Porto e 4% em Lisboa, valor fortemente influenciado pela região de Palmela, onde a taxa de disponibilidade ultrapassa os 10%.
“Portugal enfrenta hoje uma das taxas de disponibilidade mais reduzidas da Europa, o que confirma a resiliência e a atratividade do mercado, mas expõe também um défice claro de espaços modernos. A modernização do parque logístico é, por isso, um imperativo para que o país consiga responder às necessidades futuras dos operadores e consolidar a sua posição estratégica no contexto europeu”, sublinha Nuno Torcato, Diretor Industrial e Logística da CBRE Portugal.
Valor transacionado ascendeu a 124 milhões de euros
Até agosto deste ano, a consultora revela que o valor transacionado em ativos de industrial e logística ascendeu a 124 milhões de euros. Com as operações em curso, a CBRE estima que o ano encerre entre os 280 e 360 milhões de euros, resultado que colocará 2025 como um dos melhores anos de sempre para o segmento.
Isto confirma Portugal como um dos mercados mais competitivos para o investimento logístico na Europa, especialmente pela conjunção de baixa disponibilidade, rendas em crescimento e yields atrativas. Atualmente, a yield prime situa-se nos 5,75% em Lisboa e 6% no Porto, acima da maioria dos setores imobiliários nacionais, com exceção dos centros comerciais.
O aumento da procura e a escassez de espaço disponível traduziram-se numa valorização significativa das rendas prime. Entre 2019 e 2025, registou-se um crescimento de cerca de 40%, com os valores a subir de 3,5€/m² para 5,5-6€/m². Este aumento coloca Portugal ao nível de mercados emergentes europeus como a República Checa, que registaram dinâmicas semelhantes.
A pandemia de Covid-19 marcou uma viragem estrutural no setor. Antes de 2020, o take-up médio anual rondava os 200 mil m², mas no período pós-pandemia estabilizou por volta dos 400 mil m² por ano, praticamente duplicando face ao histórico pré-Covid. Em 2025, o mercado mantém esta trajetória: até agosto, o take-up logístico ascendeu a 150 mil m², em linha com o registado no mesmo período do ano anterior.
O estudo salienta que, ao contrário do boom observado entre 2020 e 2022, não se prevê um crescimento exponencial da procura por e-commerce. Em vez disso, antecipa-se um crescimento moderado, sobretudo impulsionado por retalhistas que integram os seus próprios canais online nas cadeias logísticas já existentes, em detrimento dos operadores de entregas.
Portugal em contraciclo com a Europa
Ao contrário da Europa Central, onde a abundância de stock conduziu a uma subida das taxas de disponibilidade, Portugal mantém-se num cenário de forte pressão por parte da procura, no qual os operadores competem por espaço escasso. Além disso, as principais preocupações dos operadores para selecionar um novo ativo no território nacional prendem-se essencialmente com a localização.
Desta forma, apesar da maior parte do stock existente ser já datado, em Portugal não se tem registado este mercado a dois compassos, mas sim a uma subida indiscriminada das rendas para ativos prime e não prime. De acordo com a CBRE, esta realidade, embora desafiante, constitui uma oportunidade única para investidores e promotores que apostem no desenvolvimento de novos projetos e na requalificação de ativos existentes.